Kiralanan taşınmazın tahliyesi, tek bir yol değil birbirinden farklı usullerin bulunduğu bir alandır. Hangi yolun seçileceği tahliye sebebine bağlıdır ve seçilen yola uymayan bir başvuru, aylar süren gecikmeye yol açar.
Dava şartı arabuluculuğun kapsamı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bu şartın dışında bırakılan hal, İİK kapsamındaki ilamsız tahliye takipleridir. Dolayısıyla ilk soru şudur: talep bir dava mı, yoksa icra takibi mi? Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takip ile tahliye davası aynı sonuca yönelse de usulleri ayrıdır ve karıştırıldığında dosya baştan yazılır.
Tahliye sebebine göre değişen yol
Temerrüt nedeniyle tahliyede ihtarlı ödeme emri düzeni işler ve itiraz halinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde taahhüdün geçerliliği ve tarihi belirleyicidir. İhtiyaç ve yeniden inşa sebepli tahliyelerde ise TBK kapsamında dava yolu izlenir ve bu davalar kira ilişkisine ilişkin görevli mahkemede görülür. 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının ayrı bir usulü bulunduğu da unutulmamalıdır.
Dosya hazırlanırken kontrol edilecekler
- Kira sözleşmesinin imzalı asıl nüshası ve varsa ek protokoller
- Ödeme geçmişini gösteren banka kayıtları ve açıklama satırları
- Gönderilen ihtarnamenin içeriği, tebliğ tarihi ve tebligat parçası
- Kiralananın fiili kullanım durumunu gösteren tespit ve fotoğraflar
- Taraf değişikliği, devir veya alt kiraya ilişkin belgeler
- TMK kapsamındaki mülkiyet durumunu gösteren güncel tapu kaydı
Arabuluculuk masasında hazırlıklı olmak
Arabuluculuk aşaması çoğu zaman formalite gibi görülür; oysa burada kurulan anlaşma ilamla aynı güçte sonuç doğurabilir. Bu nedenle masaya oturulmadan önce tahliye tarihi, birikmiş bedelin ödeme takvimi, depozito ve hasar konusundaki talepler yazılı bir taslak halinde hazırlanmalıdır. Anlaşma metninde tahliye tarihinin ve taşınmazın hangi durumda teslim edileceğinin belirsiz bırakılması, ileride yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenizin içeriği ve tahliye sebebi izlenecek yolu değiştirir. Başvuru yapmadan önce bir hukukçuyla yol haritanızı belirlemeniz yerinde olacaktır.