Apartman ve site uyuşmazlıklarında talebin haklılığı kadar, uyuşmazlığın hangi hukuki ilişkiden doğduğu belirleyicidir. Kat-mülkiyeti ilişkisinden doğan bir talep ile kira ilişkisinden doğan bir talep, 634 sayılı Kanun ve TBK bakımından farklı yollara girer; buna eklenen kısa süre sınırları, gecikmeyi telafisi güç hâle getirir.
Önce Sorun: Uyuşmazlığın Kaynağı Ne
Aidat borcu, ortak alan kullanımı, yönetici seçimi ve yönetim planına aykırılık iddiaları kat mülkiyeti ilişkisinden doğar. Buna karşılık kiracının oturduğu bağımsız bölüme ilişkin tahliye, kira bedeli ve depozito uyuşmazlıkları kira hukukuna, mülkiyetin kendisine yönelik iddialar ise TMK ekseninde eşya hukukuna aittir. Aynı binada geçen iki olay, bu nedenle iki ayrı merciye gidebilir.
Kurul Kararının İptalinde Sürenin Başlangıcı
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal talebi kısa bir süreye bağlıdır ve bu sürenin başlangıcı herkes için aynı değildir. Toplantıya katılan malik bakımından karar tarihi esas alınırken, katılmayan malik bakımından kararı öğrenme anı önem taşır. Bununla birlikte, öğrenme ne kadar geç olursa olsun karar tarihinden itibaren işleyen bir üst sınır bulunur. Bu ikili yapı, toplantı tutanağının ve tebliğ yazısının tarihinin ayrı ayrı kaydedilmesini zorunlu kılar.
Yönetici, Kurul ve Mahkeme Sırası
- Şikâyet konusu önce yönetime yazılı olarak iletilir; cevabın tarihi delil değeri taşır.
- Gündeme alınması gereken konular için olağanüstü toplantı çağrısı yolu değerlendirilir.
- Karar defterine geçmemiş bir uygulama, kurul kararı gibi tartışılamaz.
- Ortak giderin dayanağı olan proje, plan ve teknik raporlar önceden temin edilir.
- Acil ve zarar doğurucu durumlarda tedbir talebi ayrı bir başlık olarak kurulur.
Dosya Açmadan Önceki Kontroller
- Yönetim planının güncel metni ve varsa değişiklik kararları temin edilir.
- Talebin muhatabı belirlenir: yönetici, diğer malik ya da kat malikleri kurulu olması dilekçeyi değiştirir.
- Aidat alacağı icra takibine mi dava yoluna mı taşınacağı, itiraz ihtimali gözetilerek seçilir.
- Bina ortak alanlarına ilişkin fiili değişiklikler fotoğraf ve tarihli kayıtlarla belgelenir.
- Tebligat adresleri tapu ve yönetim kayıtlarından karşılaştırmalı olarak doğrulanır.
Yukarıdaki başlıklar genel bir yol haritası sunar. Yönetim planı hükümleri ve toplantı tutanağının içeriği sonucu belirgin biçimde değiştirebileceğinden, karar tarihi geçmeden dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz yerinde olur.