Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklarda tarafların çoğu, oranın haklı olup olmadığını tartışırken davanın hangi tarihe kadar ve nereye açılacağını gözden kaçırır. Zamanında açılmayan kira tespit davası, bir yıl boyunca geçerli olacak bir bedeli fiilen kabul etmek anlamına gelebilir. Aşağıdaki çerçeve TBK, TMK ve 634 ekseninde süre ve mercii riskini birlikte ele alır.
Artış Oranının Yasal Çerçevesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılacak artış, TBK uyarınca bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran yazılı olsa dahi, bu sınırı aşan kısım bakımından hüküm sonuç doğurmaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ise bedel, endeksle bağlı olmaksızın hakkaniyete göre belirlenebilir.
Kira Tespit Davasında Takvim
Yeni dönemin kira bedelinin tespiti için açılacak davada, TBK'daki düzenleme gereği yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce dava açılması ya da kiraya verenin bu yönde yazılı bildirim yapmış olması, tespit edilecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olmasını sağlar. Bu takvim kaçırıldığında dava açılabilse dahi hükmün etkisi bir sonraki döneme kayabilir. Bu nedenle sözleşme yılının başlangıç tarihi dosyanın çıkış noktasıdır.
Adım Atmadan Önce Kontrol Edilecekler
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira yılının hangi ayda döndüğü belirlendi mi?
- Önceki dönemlerde fiilen ödenen bedeller ve dekontlar tarih sırasına konuldu mu?
- Artış talebine ilişkin ihtarın tebliğ tarihi belgeyle sabit mi?
- Taşınmazın konut mu, çatılı işyeri mi olduğu ve kullanım amacı netleştirildi mi?
- Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümde ortak gider tartışması da varsa ayrıştırıldı mı?
Arabuluculuk Şartını Atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olarak düzenlenmiştir; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin süreçler bu kapsamın dışındadır. Bu ayrımın gözden kaçırılması, tahliye ve bedel tespiti taleplerinin bir arada ileri sürüldüğü dosyalarda usulden ret riskini doğurur.
Görevli Mahkeme ve Ortak Gider Karışıklığı
Kira bedelinin tespiti ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar. Buna karşılık 634 sayılı düzenleme kapsamındaki ortak gider, aidat ve yönetim planına ilişkin uyuşmazlıklar farklı bir çerçevede ele alınır. Kiracıdan istenen bedelin ne kadarının kira, ne kadarının ortak gider olduğu ayrıştırılmadığında dosya baştan karışır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir ve her kira ilişkisi kendi sözleşmesiyle birlikte değerlendirilir. Yeni dönem yaklaşıyorsa sözleşmenizi ve ihtarları bir hukukçuya inceletmeniz, süre bakımından en kritik adımdır.