Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık yapılan hata, elde bulunan tahliye sebebine uymayan bir yol seçilmesidir. TBK kiraya ilişkin hükümleri farklı sebepler için farklı süreler ve farklı merciler öngördüğünden, doğru sebeple yanlış yoldan yürümek de sonucu kaybettirir. Bu liste, tahliye sürecinde süre ve merci hatalarını azaltmak için hazırlandı.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi halinde icra dairesi üzerinden ilamsız tahliye takibi başlatılabilir ve ödeme emrine karşı borçlunun itirazı sürecin yönünü değiştirir. Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye ile yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talepler farklı usullere tabidir. Taahhüde dayalı tahliyede hem icra takibi hem dava yolu gündeme gelebilir; hangi yolun seçileceği taahhüdün tarihi ve içeriğine bağlıdır.
Bildirim ve İhtar Zinciri
- İhtarnamenin tüm kiracılara ve varsa kefile ayrı ayrı tebliğ edilmesi
- Tebligat adresinin sözleşmedeki adresle uyumu, adres değişikliği bildirimi
- İhtarda verilen sürenin sebep türüne uygun hesaplanması
- Ödeme yapılmışsa hangi aya mahsup edildiğinin açıkça gösterilmesi
- Elektronik ortamda yapılan bildirimlerin sözleşmede kararlaştırılmış olması
Tebligat Gecikmesi Nasıl Yönetilir
Tahliye dosyalarında zaman kaybının büyük kısmı tebligat aşamasında yaşanır. Kiracının adreste bulunamaması, muhtara tebliğ, adres araştırması gibi aşamalar planlanan takvimi haftalarca kaydırabilir. Bu nedenle sürenin son gününe yakın yapılan bildirimler risklidir; ihtarın erken çıkarılması ve tebliğ mazbatasının takip edilmesi gerekir.
Süreç Öncesi Sıralı Kontrol
- Sözleşmenin başlangıç tarihini, süresini ve yenilenme durumunu tespit edin.
- Tahliye sebebini tek bir hukuki temele oturtun, birbiriyle çelişen gerekçeleri ayıklayın.
- Sebebe göre süreli bildirim gerekiyorsa takvimi geriye doğru kurun.
- İcra takibi mi dava mı seçileceğine belge durumuna göre karar verin.
- Birikmiş kira ve yan gider alacağını ayrı kalem olarak talep edin.
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
Tahliye gerçekleşse bile depozito iadesi, hasar bedeli ve kullanım dönemine ait giderler bakımından ayrı bir hesaplaşma doğar. Çıkış sırasında düzenlenen tutanak, fotoğraflar ve sayaç kayıtları bu ikinci aşamanın delilidir; tahliye anında hazırlanmadığında sonradan telafisi güçtür.
Bu açıklamalar genel çerçeve sunar; sözleşme hükümleri ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir. Bildirim göndermeden önce dosyanın ayrıntılı incelenmesinde yarar vardır.