Tapu iptali ve tescil davaları, sonucu doğrudan mülkiyeti değiştirdiği için usul hatalarına en az tolerans gösteren dava türlerindendir. Dosyaların önemli bir kısmı esastan değil; yetkisiz mahkemede açılması, süresi kaçırılmış bir hukuki sebebe dayanılması ya da tedbir talebinin geç yapılması nedeniyle sonuç vermez.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Tarafların yerleşim yeri, sözleşmedeki yetki kaydı veya davalının rızası bu kuralı değiştirmez. Uygulamada en sık görülen hata, tarafların ikametgâhına göre dava açılmasıdır; bu durumda mahkeme resen yetkisizlik kararı verir ve dosya, süre baskısı altında yeniden ele alınır.
Hukuki Sebep Süreyi Belirler
- Muris muvazaası iddiası mirasçılar tarafından ileri sürülür ve kural olarak bir süreye bağlı değildir.
- Ehliyetsizlik iddiasında da benzer biçimde süre sınırı tartışılmaz; ancak ispat yükü ağırdır ve sağlık kayıtlarına dayanır.
- Yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade sakatlıklarında ise Türk Borçlar Kanunu kısa bir süre öngörür; bu süre öğrenme anından işler.
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve benzeri işlemlerde şekil şartı denetimi ayrıca yapılır.
Delil Dosyasının Omurgası
Tapu kayıtları ve akit tabloları, tapu müdürlüğünden dava sırasında getirtilir. Bunun yanında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları, murisin gelir durumu, taşınmazın devir tarihindeki rayiç değeri ile devirden sonra kimin zilyet olduğu belirleyicidir. Tanık anlatımları tek başına yeterli görülmediğinden, yazılı delillerle desteklenmelidir.
Dava Açılırken Yapılacak Kontroller
- Tapu kaydına şerh talebi dilekçede açıkça ileri sürüldü mü?
- Üçüncü kişiye devir riski varsa iyiniyet tartışmasını önleyecek kayıt yaptırıldı mı?
- Terditli talep kuruldu mu; iptal mümkün olmazsa bedele ilişkin talep saklı tutuldu mu?
- Zorunlu dava arkadaşlığı gereken hâllerde tüm mirasçılar davaya dahil edildi mi?
- Kadastro tespitine dayalı bir uyuşmazlık varsa özel görev kuralları incelendi mi?
Sonuç
Tapu davalarında hız, dava açmaktan çok kaydın korunmasıyla ilgilidir; şerh verilmemiş bir dosyada kazanılan hüküm dahi uygulanamaz hâle gelebilir. Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazınızın tapu geçmişi ve devir işlemlerinin niteliği stratejiyi değiştireceğinden, dava öncesinde kayıt incelemesi yapılması önerilir.