Gayrimenkul uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan usul kazası, mülkiyet tartışması ile kullanım tartışmasının aynı dosyada birleştirilmeye çalışılmasıdır. Oysa TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde tapu iptali ve tescil talebi ile icra yoluyla tahliye talebi farklı mercilerde, farklı yetki kurallarıyla yürür.
Taşınmazın Aynı: Yer Konusunda Seçim Hakkı Yok
Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkindir. HMK, bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemediği gibi, davalı itiraz etmese bile hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Sözleşmeye konulmuş bir yetki şartına güvenerek başka bir şehirde dava açmak, doğrudan yetkisizlik kararıyla sonuçlanır.
Tahliye Talebi Hangi Kapıdan Girer?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi aracılığıyla başlatılan tahliye takibinde muhatap önce icra dairesidir; borçlunun itirazı veya takip işlemlerine yönelik şikâyet ise icra mahkemesinde çözümlenir. Aynı kiracı için hem sulh hukuk mahkemesinde dava hem icra dairesinde takip yürütülebilir; ancak talepler ve dayanaklar birbirine karıştırılmamalıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu Devreye Girdiğinde
Ortak alan kullanımı, yönetim planına aykırılık veya aidat uyuşmazlıkları 634 sayılı düzenleme kapsamında ayrı bir hat oluşturur ve kural olarak sulh hukuk mahkemesine gider. Bir dosyada hem paydaşlık hem yönetim planı tartışması varsa, her talep kendi görevli mahkemesine göre ayrıştırılmalıdır.
Yanlış Mercie Başvurunun Somut Sonuçları
- Kesin yetkiye aykırı açılan tapu davasında yargılama esasa girmeden sona erer.
- Tahliye talebinin yanlış usulle ileri sürülmesi, ihtar ve süre kazanımlarını boşa çıkarır.
- İcra takibine yönelik şikâyet için öngörülen kısa süreler, genel mahkemede geçen zamanla tükenebilir.
- Tedbir talebi yetkisiz mahkemeden istendiğinde taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir.
Dosya Kurgusunda Sıra
- Talep, mülkiyet ekseni ve kullanım ekseni olarak ikiye ayrılır.
- Her eksen için görevli mahkeme ve yetki kuralı ayrı satırda belirlenir.
- Tapu kaydı, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri ve ihtarlar tarih sırasıyla dizilir.
- Devir riski varsa tedbir talebi ilk dilekçeye eklenir.
- İcra ve mahkeme takvimleri tek çizelgede birleştirilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, tapu kaydının durumu ve kira ilişkisinin şekli sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce dosyanızın özel koşullarını hukuki destekle değerlendirmeniz önerilir.