Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce gönderilen ihtar, çoğu zaman hem delil hem de zamanlama aracıdır. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde tapu iptali ve tescil talebinde ihtar aşamasını ve mahkeme seçimini ele alır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez ve dava başka yerde açıldığında yetkisizlik kararı verilir. Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyeti doğrudan etkilediğinden bu kapsamdadır. Buna karşılık taşınmazdan kaynaklanan kişisel hak talepleri, örneğin kira alacağı, farklı yetki kurallarına tabidir. Görev bakımından ise tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülürken, 634 sayılı Kanundan kaynaklanan kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin alanındadır. Aynı taşınmazla ilgili iki talebi tek dilekçede birleştirmek, görev ayrımı nedeniyle sorun doğurabilir.
İhtarname Hangi Durumda Anlamlıdır?
- Kira ilişkisinde temerrüt nedeniyle tahliye hazırlığı yapılıyorsa, TBK'nın aradığı süreli ihtar zorunludur.
- Elbirliği mülkiyetinde paydaşlara yönelik talepler önceden bildirilecekse.
- Muvazaa iddiasında karşı tarafın açıklamalarını kayda geçirmek isteniyorsa.
- Vekâlet ilişkisine dayanan devirlerde vekilin hesap vermesi talep edilecekse.
- Tapu kaydındaki bir hatanın idari yoldan düzeltilmesi mümkünse.
Tapu Müdürlüğü mü, Mahkeme mi?
Kayıttaki basit yazım hataları ve idari nitelikli düzeltmeler için tapu müdürlüğüne başvurulabilir. Ancak mülkiyetin kime ait olduğu tartışmalıysa, idari başvuru sonuç vermez ve dava açılması gerekir. Uygulamada sık görülen hata, aylarca idari yazışma yapıldıktan sonra hak düşürücü nitelikte bir sürenin dolduğunun fark edilmesidir. Tersi de mümkündür: kayıt düzeltmesiyle çözülebilecek bir konu için dava açılması gereksiz masraf doğurur. Bu nedenle ilk adım, tapu kaydının ve dayanak belgelerinin eksiksiz temin edilmesidir.
Dosyayı Kurarken Toplanacak Belgeler
- Tapu kaydı, akit tablosu ve tüm dayanak belgeleri.
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları.
- Taşınmazın devir tarihindeki değerine ilişkin veriler.
- Devreden kişinin devir tarihindeki ehliyet durumuna ilişkin sağlık kayıtları, tartışma varsa.
- Tanık listesi ve tanıkların olayla bağlantısını gösteren kısa notlar.
- Dava süresince tedbir talebi için gerekçe ve teminat hazırlığı.
Son Değerlendirme
Taşınmaz davaları uzun sürebildiğinden, başlangıçta yapılan yetki ve görev hataları ağır zaman kaybı doğurur. Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; somut olayda tapu kaydı ve belgeler üzerinden ayrı bir inceleme yapılması önerilir.