Kira artışı, tarafların en sık karşı karşıya geldiği başlıktır ve çoğu uyuşmazlık gönderilen bir ihtarnamenin içeriğinden doğar. Artış talebinin nasıl ve ne zaman bildirildiği, sonraki dava sürecinin de zeminini kurar.
Artış Oranının Sınırı ve Sözleşme Kaydı
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artışa bir üst sınır getirir: taraflar anlaşmış olsa dahi artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran veya döviz esaslı bir kayıt bulunması, o kaydın kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez. Bu nedenle ihtarname yazılırken önce sözleşme kaydının geçerliliği değerlendirilmelidir.
İhtarname Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz
- Artışın miktarını ve dayanağını karşı tarafa resmen bildirir, iyiniyeti ortaya koyar.
- Kira bedelinin tespiti davası bakımından, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce yapılmış bildirim, hükmedilecek bedelin yeni dönem başından itibaren geçerli olmasını sağlar.
- Tek başına kira bedelini yükseltmez; kiracı kabul etmezse bedelin tespiti yargı yoluyla istenir.
- Kiracının temerrüdü halinde tahliye istenebilmesi için gönderilecek ihtar ise farklı bir kurumdur ve konut ile çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verilmesini gerektirir.
Kat Mülkiyeti Boyutunu Unutmayın
Kiralanan taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider ve yönetim planı yükümlülükleri kira ilişkisiyle iç içe geçer. Aidat ve ortak gider paylarının kim tarafından ödeneceği sözleşmede açıkça yazılmadığında, artış tartışması hızla ikinci bir uyuşmazlığa dönüşür. TMK kapsamındaki mülkiyet ve intifa ilişkileri de kiraya veren sıfatını etkileyebilir.
İhtar Öncesi Kontrol Listesi
- Kira dönemi başlangıç tarihini ve yenilenme tarihini net olarak belirleyin.
- Mevcut kira bedelinin ödeme geçmişini ve banka dekontlarını derleyin.
- Artış oranını hesaplarken dayanak veriyi ihtarnamede gösterin.
- Bildirimi ispat gücü yüksek bir kanaldan yapın ve tebliğ tarihini saklayın.
- Karşı tarafın kabul etmemesi ihtimaline karşı izlenecek yolu önceden belirleyin.
Uyuşmazlık Yargıya Taşınırsa
Kira ilişkisinden kaynaklanan bedel tespiti ve tahliye istemleri sulh hukuk mahkemesinin alanındadır. Ayrıca kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü için dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiğinden, doğrudan dava açma refleksi süre kaybına yol açabilir. Yer yönünden ise taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri gündeme gelir.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin metni ve tarafların uygulaması sonucu değiştirebilir. İhtarnamenizi göndermeden önce sözleşmenizle birlikte hukuki görüş almanız, gereksiz bir davadan koruyabilir.