Kira ilişkisini sonlandırmak isteyen taraf çoğu zaman bir ihtarname göndererek işe başlar; ancak tahliye davalarının önemli bölümü, esasa hiç gelinmeden ihtarın usulüne uygun olmaması nedeniyle geri döner. TBK sisteminde tahliye sebebi, ihtarın şeklini ve izlenecek yolu birlikte belirler. Bu nedenle ihtar yazılmadan önce hangi sebebe dayanıldığı netleştirilmelidir.
Sebep Seçimi: İlk ve En Kritik Karar
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi birbirinden bağımsız rejimlere tabidir. Aynı dosyada birden fazla sebep bulunsa dahi, her sebep kendi usulüne uygun biçimde hazırlanmalıdır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kaynaklı yükümlülüklerin ihlali de ayrı bir tartışma başlığı doğurur.
Temerrüt İhtarında Aranan Unsurlar
- Hangi döneme ait kira bedelinin ödenmediği açıkça gösterilmelidir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ödeme için verilen sürenin kanunun öngördüğü asgari süreden kısa olmaması gerekir.
- Süre sonunda sözleşmenin feshedileceği ihtarda belirtilmelidir.
- İhtar, kiracıya usulüne uygun biçimde tebliğ edilmelidir; elden teslim iddiası çoğu zaman ispatlanamaz.
İki Haklı İhtar Kurgusu
- İhtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir.
- Her ihtarın ayrı bir gecikmeye ilişkin olması ve haklı olması aranır.
- Tek bir ödemeye ilişkin arka arkaya gönderilen yazılar iki ayrı ihtar sayılmaz.
- İhtar tarihleri ve ödeme tarihleri karşılaştırmalı bir tabloda tutulmalıdır.
Hangi Kapı: İcra Dairesi mi, Mahkeme mi?
Kira alacağının tahsili ve buna bağlı tahliye talebi icra yoluyla yürütülebilirken, ihtiyaç veya iki haklı ihtar gibi sebeplere dayalı tahliye istemleri mahkemede görülür. Aynı dosyada hem alacak hem tahliye isteniyorsa, hangi talebin hangi kanalda ilerleyeceği baştan planlanmalıdır. Mülkiyet ve tapu kaydına ilişkin ihtilaflar ise TMK ekseninde ayrı bir dava konusudur.
Kapanış
Tahliye dosyalarında kaybedilen zaman doğrudan maddi kayba dönüşür; bu yüzden ilk yazılan ihtar, davanın yarısı sayılır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenizin türü, taşınmazın kullanım amacı ve ödeme geçmişiniz izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki görüş alınması önerilir.