Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hem paydaşlar arasında anlaşmazlık hem de taşınmazı kullanan bir kiracı varsa, iki ayrı hukuki yol aynı anda gündeme gelir. Ortaklığın giderilmesi davası ile tahliye süreci farklı mercilere aittir ve biri diğerinin yerine geçmez. Bu ayrımı kurmadan başlatılan süreçlerde, satış aşamasına gelindiğinde taşınmazın boşaltılmadığı fark edilir.
Ortaklığın Giderilmesi: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Bulunduğu Yer
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Buradaki yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Davada tüm paydaşların taraf gösterilmesi zorunludur; eksik hasımla açılan dava, tamamlanana kadar ilerlemez. Talep aynen taksim veya satış yoluyla giderilme biçiminde ileri sürülebilir; mahkeme, taşınmazın niteliğine ve bölünebilirliğine göre değerlendirme yapar. Aynen taksim isteniyorsa, bunun fiilen mümkün olduğunun teknik olarak ortaya konması gerekir.
Tahliye: Aynı Dosyada İstenemez
Ortaklığın giderilmesi davasında verilen satış kararı, taşınmazda oturan kiracıyı doğrudan çıkarmaz. Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri TBK hükümlerine tabidir ve dayanağa göre farklı mercilerde ilerler:
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye talepli icra takibi: icra dairesi, uyuşmazlık hâlinde icra mahkemesi
- Tahliye taahhüdüne dayalı talepler: icra yolu veya sulh hukuk mahkemesi
- İhtiyaç ve yeniden inşa gerekçeli tahliye: sulh hukuk mahkemesi
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye: edinme tarihinden itibaren işleyen kendi takvimi ile
Kat Mülkiyeti Boyutu
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise, 634 sayılı Kanun'dan doğan uyuşmazlıklar ayrı bir başlık oluşturur. Ortak yer kullanımı, aidat ve yönetim planına aykırılık iddiaları, ortaklığın giderilmesi davasının konusu değildir ve kendi görevli mahkemesinde görülür. Aynı dilekçede birleştirilen bu talepler, dosyanın gecikmesine yol açar.
Satış Aşamasına Hazırlık
- Tapu kaydındaki şerh, haciz ve ipoteklerin güncel dökümü alınır.
- Taşınmazda oturanların hukuki sıfatı (kiracı, paydaş, işgalci) belirlenir.
- Kira sözleşmesinin tarihi ve tapuya şerh verilip verilmediği tespit edilir.
- Muhdesat iddiası varsa, bu iddianın ayrı dava konusu olduğu gözetilir.
- Satış sonrası paylaşımda üzerinde anlaşılamayan kalemler önceden yazılı hâle getirilir.
Değerlendirme
Paydaşlık uyuşmazlıklarında zaman, çoğu zaman satış bedelinin kendisinden daha maliyetlidir. Buradaki bilgiler genel çerçeve niteliğinde olup taşınmazın niteliği, imar durumu ve kira ilişkisinin tarihi sonucu değiştirebilir. Süreci başlatmadan önce tapu ve kira belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.