Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümde oturan kiracının tahliyesi, tek bir hukuki kanaldan yürümez. Aynı olayda hem kat mülkiyeti ilişkisi, hem kira sözleşmesi, hem de icra takibi devrede olabilir. Bu üç katman farklı mercilere bakar ve dosyanın yanlış kapıya götürülmesi, esasa hiç girilmeden zaman kaybına yol açar.
Önce Uyuşmazlığın Kimliğini Koyun
İlk soru şudur: talebin kaynağı kat mülkiyeti ilişkisi mi, yoksa kira sözleşmesi mi? Kat malikleri kurulu kararına aykırılık, bağımsız bölümün projeye aykırı kullanımı, ortak yer işgali gibi başlıklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu eksenindedir. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, sözleşmeye aykırı kullanım ise Türk Borçlar Kanunu ekseninde değerlendirilir. Kiracının bağımsız bölümü kat mülkiyeti düzenine aykırı kullanması gibi melez durumlarda ise iki eksen aynı dosyada birleşir ve talep sıralaması buna göre kurulmalıdır.
Görev: Sulh Hukuk, İcra Hukuk ve İcra Dairesi Ayrımı
Uygulamada en sık karışan üç merci vardır:
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira ilişkisinden doğan tahliye davaları için sulh hukuk mahkemesi,
- İcra ve iflas mevzuatına göre yürüyen tahliye talepli takipte ödeme emrine yapılacak itiraz için icra dairesi,
- Takip içinde doğan itirazın kaldırılması ve tahliye istemi ile icra memuru işlemine şikayet için icra hukuk mahkemesi.
Tahliye taahhüdüne dayanan alacaklının doğrudan sulh hukuk mahkemesine gitmesi de, kira alacağı takibine itirazı mahkemeye dilekçeyle bildirmesi de sonucu değiştirir. İkinci ihtimalde itiraz süresinde icra dairesine ulaşmadığı için takip kesinleşebilir.
Yer Yönünden Yetki ve Taraf Sıfatı
Kat mülkiyeti kaynaklı istemlerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar. Kira ve takip hattında ise borçlunun yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa yeri gündeme gelir. Buna bir de sıfat sorusu eklenir: davayı yönetici mi, kat maliki mi, kiraya veren malik mi açacaktır? Yöneticinin yetkisi kat malikleri kurulu kararı ile sınırlıdır; kiracıya karşı tahliye istemi ise kural olarak kiraya verene aittir. Sıfat hatası, yetki itirazından daha ağır sonuç doğurur.
Yanlış Merciin Somut Bedeli
Görevsizlik veya yetkisizlik kararı dosyayı bitirmese de zaman maliyeti yaratır; kararın kesinleşmesi ve süresinde başvuru ile dosyanın yeni mahkemeye gönderilmesi gerekir. Bu arada kiracı taşınmazı devretmiş, borç yapılandırılmış ya da takip düşmüş olabilir. Bu nedenle merci seçimi bir usul detayı değil, stratejinin ilk halkasıdır.
Dosya Açılmadan Önce Yapılacak Kısa Yetki Testi
- Talebin dayanağını tek cümleyle yazın: kat mülkiyeti düzeni mi, kira borcu mu?
- Elinizdeki belgenin niteliğini belirleyin: yönetim planı, kurul kararı, kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü.
- Takip başlatılacaksa itiraz ve şikayet mercilerini baştan not edin.
- Karşı tarafın olası yetki itirazına verilecek cevabı dilekçe hazırlanırken kurgulayın.
- Aynı olayda birden fazla merci varsa, hangisinin diğerini bekleteceğini planlayın.
Buradaki değerlendirmeler genel çerçeveyi anlatır; her taşınmazın yönetim planı, sözleşme metni ve tebligat geçmişi tabloyu değiştirebilir. Dosyanızı açmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki görüş alınması yerinde olur.