Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi talebi, artık doğrudan dava dilekçesiyle başlamıyor. Zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanması ya da talebin yanlış mahkemeye yöneltilmesi, aylar süren bir gecikmeye yol açabiliyor.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kira ilişkisinden ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle dosyanın ilk belgesi dava dilekçesi değil, arabuluculuk son tutanağıdır. Tutanağın dosyaya eklenmemesi hâlinde mahkeme, esasa girmeden bir haftalık kesin süre verir ve bu süre de sonuçsuz kalırsa dava usulden reddedilir.
Görev ve Yetki: İki Ayrı Soru
Ortaklığın giderilmesi istemi, dava değerinden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki taraflarca değiştirilemez. Uygulamada en sık görülen hata, paydaşlardan birinin kendi yerleşim yerindeki mahkemeye başvurmasıdır. Birden fazla taşınmaz varsa her birinin konumu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kira İlişkisi Devam Ediyorsa
Paylı taşınmaz kirada ise, kira sözleşmesinden doğan tahliye ve alacak istemleri ortaklığın giderilmesi dosyasında çözülmez; bunlar TBK hükümlerine dayalı ayrı bir yolu izler. İki talebin tek dilekçede birleştirilmesi, dosyanın ayrılmasına ve zaman kaybına neden olur. Kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda 634 sayılı Kanundan doğan yönetim uyuşmazlıkları da bağımsız bir çerçevede ele alınır.
Görüşme Masasına Hazırlıklı Gitmek
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhlerin güncel dökümü
- Taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığına ilişkin teknik veriler
- İmar durumu ve varsa yapı kayıtları
- Paydaşların kullanım fiili durumu ve buna dayalı talepler
- Satış yerine aynen taksimi mümkün kılabilecek somut öneri
Anlaşmayla Biterse Ne Olur?
Arabuluculukta varılan anlaşma, icra edilebilirlik şerhi alındığında ilam gücü kazanır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren anlaşmalarda tapu işlemlerinin şekil koşullarına ayrıca dikkat edilmesi gerekir; aksi hâlde kâğıt üzerindeki mutabakat tapuda uygulanamaz hâle gelebilir.
Aktarılanlar yol gösterici genel açıklamalardır. Payların yapısı, taşınmazın niteliği ve paydaşların sayısı süreci belirgin biçimde etkilediğinden, başvuru öncesinde somut dosyanız için hukuki görüş almanız uygun olur.