Tahliye hedefiyle başlatılan dosyaların önemli bir kısmı esastan değil, yanlış yola girildiği için kaybedilir. Kiraya veren aynı sonuca üç ayrı kanaldan ulaşabilir: icra dairesinde tahliye talepli takip, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya sözleşmenin sona ermesine dayalı özel yollar. Bu kanallar birbirinin yedeği değildir; her birinin kendi görev, yetki ve süre rejimi vardır.
İki Ayrı Yol, İki Ayrı Merci
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye isteniyorsa, İİK kapsamında tahliye talepli ilamsız takip icra dairesinde açılır ve otuz günlük ödeme süresi içeren ödeme emri tebliğ edilir. Süre sonunda borç ödenmezse tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir. Buna karşılık tahliye taahhüdü, ihtiyaç iddiası veya iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanılıyorsa görevli merci kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Aynı olayda her iki gerekçenin bulunması, iki yolun aynı anda ve aynı dilekçeyle yürütülebileceği anlamına gelmez.
İcra Mahkemesinin İnceleme Alanı Dardır
İcra mahkemesi, kira ilişkisinin varlığını ve takibe konu alacağın ödenip ödenmediğini belgeye dayalı olarak inceler; kapsamlı tanık dinlemesi ve geniş yargılama yapmaz. Kiracının kira ilişkisini yazılı belgeyle karşı çıkarak reddetmesi halinde dosya tıkanır ve alacaklının sulh hukuk mahkemesinde tespit yoluna gitmesi gerekebilir. Bu nedenle icra yolu, ancak sözleşme ve ödeme kayıtları temiz olduğunda hızlıdır.
Arabuluculuk Dava Şartının Etkisi
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; İcra ve İflâs Kanunundaki tahliyeye ilişkin hükümler ise bu kapsamın dışında tutulmuştur. Uygulamadaki en pahalı hata, sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasında arabuluculuk aşamasının atlanmasıdır: dava usulden reddedilir, geçen süre boyunca kiracı taşınmazda kalmaya devam eder ve yeni bir ihtar dönemi doğar.
Yer Yetkisinde Taşınmazın Konumu
- Takip için yetkili icra dairesi, sözleşmedeki yetki kaydı ve borçlunun yerleşim yeri birlikte değerlendirilerek belirlenir.
- Tahliye davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi pratikte en güvenli tercihtir.
- Birden çok kiracı veya kefil varsa, herkes hakkında aynı yerde işlem yapılıp yapılamayacağı baştan kontrol edilmelidir.
- Yetkisizlik itirazı süresinde ileri sürülmezse yetki sorunu ortadan kalkabilir; bu, kiracı tarafı için ayrı bir risk kalemidir.
Yanlış Yola Girilmişse Kurtarma Sırası
- Hangi hukuki sebebe dayanıldığı tek cümleyle netleştirilir; sebep değişirse merci de değişir.
- İhtar ve tebligat tarihleri, ödeme süresinin dolduğu gün ile birlikte tek takvime yazılır.
- Süresi geçmemiş ikinci bir yol varsa, mevcut dosya feda edilmeden paralel hazırlık yapılır.
- Kiracı tarafında ise, önce merci ve dava şartı itirazları, sonra esasa ilişkin savunma sıralanır.
Tahliye dosyalarında zaman, taraflardan birinin lehine sürekli işler; bu nedenle yol seçimi ilk günden yapılmalıdır. Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgi amacı taşır ve sözleşme metniniz ile ihtar geçmişinize göre farklılaşabilir. Somut dosyanız için hukuki destek almanız yerinde olur.