Ortak alandaki bir imalatın projeye aykırı olduğunu, dairesine su sızdığını ya da yönetim planına aykırı kullanım bulunduğunu düşünen kat maliki genellikle önce durumu belgelemek ister. Ancak tespit talebinin nereye yapılacağı, sonraki davanın seyrini de belirler. Yanlış mercie gidilen dosyalarda hem masraf hem zaman kaybedilir, delil değeri de tartışmalı hale gelir.
Delil Tespiti ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
- Delil tespiti: kaybolma ihtimali bulunan bir durumun hâlihazırdaki halinin kayda geçirilmesidir; hızlıdır, tek başına bir hakkı hükme bağlamaz.
- Tespit davası: bir hukuki ilişkinin varlığı veya yokluğunun mahkemece tespitini amaçlar ve hukuki yarar şartına tabidir.
- Eda davası: eski hale getirme, müdahalenin önlenmesi veya tazminat gibi somut bir edim istenir.
Eda davası açma imkânı varken salt tespit istenmesi, hukuki yarar yokluğu nedeniyle ret sebebi olabilir. Bu yüzden tespit talebinin neden bağımsız bir yarar taşıdığı dilekçede açıkça gerekçelendirilmelidir.
Görev: 634 Sayılı Kanunun Ayırt Edici Kuralı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Aidat alacağı, yönetici işlemlerine itiraz, ortak yer kullanımı ve projeye aykırılık iddiaları bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık mülkiyet hakkının kendisine yönelen tapu iptali ve tescil gibi talepler kat mülkiyeti ilişkisinden değil, Türk Medeni Kanunu kaynaklı aynî haktan doğar ve asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girer.
Kiracıyla malik arasındaki uyuşmazlıklarda ise Türk Borçlar Kanunu hükümleri devreye girer ve kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Aynı binada üç ayrı hukuki ilişkinin üç ayrı mahkemeyi işaret edebilmesi, uygulamadaki karışıklığın temel nedenidir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve taşınmaza ilişkin aynî hak davalarında bu yetki kesindir. Malikin başka bir ilde oturuyor olması, yönetim şirketinin merkezinin farklı yerde bulunması sonucu değiştirmez. Site birden çok parselden oluşuyorsa uyuşmazlığın konusu olan bağımsız bölümün kayıtlı olduğu parsel esas alınır.
Dosyayı Güçlendiren Hazırlıklar
- Onaylı mimari proje ve tapu kaydı temin edilir.
- Yönetim planının ilgili maddeleri işaretlenerek dosyaya konur.
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı tutanakları çıkarılır.
- Fotoğraf, video ve teknik rapor tarihleriyle birlikte listelenir.
- Yöneticiye ve ilgili kat malikine yapılan yazılı bildirimler saklanır.
Kurul kararına dayanan uyuşmazlıklarda kararın iptali için öngörülen süre kaçırılmamalıdır; süre geçtikten sonra aynı iddianın tespit davası kılığında yeniden ileri sürülmesi güçleşir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Yapınızın proje durumu, yönetim planı hükümleri ve talebinizin niteliği görevli mahkemeyi değiştirebilir; dava öncesinde belge incelemesine dayalı bir değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.