Paylı veya elbirliği mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi talebi, teknik hazırlığı kadar mahkeme seçimiyle de ayakta durur. TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer kuralı çoğu zaman esnetilemez niteliktedir; bu kuralın gözden kaçması davanın en başında zaman kaybı doğurur.
Hangi talep hangi mahkemede görülür
Ortaklığın giderilmesi talebi ile aynı taşınmaza ilişkin mülkiyet ya da tapu kaydına yönelik talepler farklı görev kurallarına tabidir. Kat mülkiyetinden doğan komşuluk, ortak yer ve aidat uyuşmazlıkları ise 634 sayılı Kanunun kendi düzenine bağlıdır. Kira ilişkisinden doğan tahliye ve uyarlama talepleri de ayrı bir hat üzerinde ilerler. Aynı taşınmaz etrafında dönen bu taleplerin tek dilekçede birleştirilmeye çalışılması, çoğu kez tefrik kararıyla sonuçlanır.
Tespit davasının rolü ve sınırı
- Delil tespiti, hızlıca kaybolabilecek fiili durumu belgelemek için kullanılır; uyuşmazlığın esasını çözmez.
- Tespit talebi, taşınmazın bulunduğu yerde ve gecikmeksizin yapıldığında değer kazanır.
- Tespit raporu, sonraki davada delil olarak kullanılabilir; ancak tek başına hüküm kurmaya elverişli sayılmayabilir.
- Hukuki yarar bulunmadan açılan tespit davası, esasa girilmeden reddedilebilir.
Satış aşamasına hazırlık
Ortaklığın giderilmesi dosyalarında sonucu belirleyen unsurlar arasında taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı, imar durumu ve muhdesat iddiaları öne çıkar. Bu nedenle tapu kaydı, imar durum belgesi, kadastro paftası ve varsa muhdesatı gösteren belgeler dava açılmadan önce toplanmalıdır. Mirasa dayalı paydaşlıklarda mirasçıların tamamının davada yer alması gerekir; eksik taraf teşkili dosyayı uzun süre bekletir.
Uygulama sırası
- Tapu kaydındaki tüm paydaşlar ve payları güncel kayıtla teyit edilir.
- Taşınmazın bulunduğu yer belirlenir ve bu yerdeki mahkeme esas alınır.
- Aynen taksim mi satış mı talep edileceği, teknik veriye dayalı olarak dilekçede belirtilir.
- Ecrimisil veya kira alacağı gibi ek talepler ayrı dosya olarak planlanır.
Kapanış
Buradaki bilgiler geneldir; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kayıttaki şerhler süreci değiştirebilir. Paydaşlar arasında uzlaşma ihtimali bulunan dosyalarda, dava açmadan önce seçeneklerin bir hukukçuyla karşılaştırılması genellikle daha hızlı sonuç verir.