Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesi hazırlanmadan önce cevaplanması gereken iki soru vardır: dava hangi yerdeki mahkemede açılacaktır ve dava açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur? Tapu iptali ve tescil talepleri bakımından bu iki başlık, dosyanın kaderini belirleyecek kadar kritiktir.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
HMK, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar bakımından kesin yetki öngörür; bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Davalının yerleşim yerindeki mahkemede açılan tapu iptali davası, davalı hiç itiraz etmese dahi yetki yönünden reddedilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı yetki değerlendirmesi yapılmalıdır.
Arabuluculuk Kapsamı Neden Tartışmalı?
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Buna karşılık tapu kaydının düzeltilmesine, ayni hakkın tespitine yönelik taleplerin bu kapsama girip girmediği uygulamada tartışılmaktadır. Riski yönetmenin pratik yolu, talep sonucunun niteliğini baştan netleştirmek ve tereddüt hâlinde arabuluculuk aşamasını geçmiş olmaktır; bu adım süre kaybı yaratsa da dava şartı yokluğundan ret riskini ortadan kaldırır.
Görev Yönünden Kontrol
- Tapu iptali ve tescil talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun çerçevesinde sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Miras ilişkisinden doğan tapu iptali talepleri, terekeye ilişkin diğer davalarla birlikte değerlendirilmelidir.
- İdarenin işlemine dayanan kayıt değişikliklerinde idari yargı ihtimali gözden geçirilmelidir.
Arabuluculuk Görüşmesini Verimli Kullanmak
- Tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve krokiler görüşmeden önce hazır edilir.
- Talep, devir bedeli mi yoksa kaydın düzeltilmesi mi olduğu açıkça yazılır.
- Anlaşma hâlinde tescilin nasıl yapılacağı belgeye bağlanır.
- Anlaşmama tutanağı, dava dilekçesine eklenmek üzere eksiksiz alınır.
Tedbir Boyutunu Atlamamak
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına şerh verilmesi talebi ayrıca değerlendirilmelidir. Bu talep, esas hakkındaki davadan bağımsız olarak gerekçelendirilmeli ve delilleriyle desteklenmelidir.
Bu yazı genel bir yol haritası sunar; taşınmazın hukuki durumu, kayıt geçmişi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Dava öncesinde dosyaya özel bir inceleme yaptırılması yararlı olacaktır.