Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık yapılan hata, haklı bir tahliye sebebi bulunduğu hâlde yanlış yoldan yürünmesidir. TBK tahliye sebeplerini sayarken, usul bakımından iki ayrı kanal işler: mahkeme yolu ve icra yolu. Bunlara son yıllarda eklenen zorunlu arabuluculuk aşaması da göz ardı edildiğinde dosya, esasa girilmeden geri döner.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kapsamı
Kiralanan taşınmazın tahliyesine ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin davalarda arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye ve ilamsız takip süreçleri bu şartın dışındadır. Kapsamı yanlış okumak iki yönlü zarar verir: gereksiz yere arabuluculuk sürecinde zaman kaybedilir ya da şart karşılanmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk görüşmesine kiracının yanı sıra birlikte oturan diğer tarafların da usulüne uygun çağrılması ayrıca önem taşır.
Sulh Hukuk Mahkemesi mi, İcra Dairesi mi?
Kira sözleşmesinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ise alacaklı, ilamsız icra takibi başlatıp ödeme emrine bağlı olarak icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. İki yol farklı avantajlar sunar: icra yolu ödenmeyen kira bakımından hızlıdır, mahkeme yolu ise gereksinim, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerde zorunludur. Yanlış yolun seçilmesi, haklılık durumunu değiştirmese bile süreci baştan başlatmayı gerektirir.
Yetkili Yer ve Sözleşmedeki Yetki Kaydı
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kira uyuşmazlıklarında doğal ve pratik seçenektir. Sözleşmeye konulan yetki kayıtları ise her ilişkide aynı sonucu doğurmaz; tacir olmayan tarafların bulunduğu sözleşmelerde bu kayıtların bağlayıcılığı sınırlıdır. Dilekçe verilmeden önce sözleşmedeki kaydın türü ile tarafların sıfatının birlikte değerlendirilmesi gerekir.
İhtar ve Tebligat Zinciri Sonucu Nasıl Etkiler?
Tahliye sebeplerinin çoğu, önceden yapılmış usulüne uygun bir bildirime dayanır. Bu nedenle dosyada şunlar sırayla bulunmalıdır:
- Kira sözleşmesi ve varsa yenileme, zam veya devir belgeleri
- Ödeme kayıtları ile eksik ödenen dönemleri gösteren hesap
- Noter kanalıyla gönderilmiş ihtarname ve tebliğ şerhi
- Tahliye taahhüdü varsa düzenlenme tarihini gösteren asıl belge
Tebligatın kiracının adresine değil de kiralanan dışındaki bir adrese yapılması, ya da tebliğ tarihinin dosyada gösterilememesi, esasen haklı olan talebin reddine yol açabilir. Tebligat gecikmesi nedeniyle kaybedilen dönem, çoğu zaman bir kira yılının tamamı anlamına gelir.
Yukarıdakiler genel çerçeveyi anlatır; sözleşme tarihi, tahliye sebebi ve tarafların sıfatı somut olayda farklı bir yol gerektirebilir. Adım atmadan önce dosyanızı bir avukata inceletmeniz önerilir.