Kira bedelinin artırılması ya da fazla yapılan artışın geri istenmesi, taraflar arasındaki en hassas başlıklardan biridir. Bu uyuşmazlıklarda dava dilekçesini hazırlamadan önce iki soru çözülmelidir: dava şartı olan arabuluculuk aşaması tamamlandı mı ve talep hangi mahkemenin görev alanına giriyor? Bu iki halkadan biri eksikse, dosya esasa girilmeden geri döner.
Zorunlu Arabuluculuk Halkası
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvuru dava şartıdır. Tutanağın konusu, açılacak davanın konusuyla örtüşmelidir; yalnızca tahliye için yürütülmüş bir arabuluculuk süreci, sonradan açılan kira tespiti davası bakımından şartın yerine getirildiği anlamına gelmez. İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması gibi bazı yollar ise bu şartın dışında kalabildiğinden, tercih edilecek yol baştan belirlenmelidir.
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Kira ilişkisinden doğan davalar, tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi kullanılabileceği gibi, sözleşmenin ifa yeri olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de tercih edilebilir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda, 634 sayılı Kanun'dan doğan yönetim uyuşmazlıklarıyla kira uyuşmazlığının karıştırılmaması gerekir; bunlar farklı hukuki temellere dayanır.
Talep Türünü Doğru Adlandırmak
- Kira tespiti: bedelin dönem başından geçerli olmak üzere belirlenmesi istenir; ihtar ve dava zamanının takvime bağlanması gerekir.
- Uyarlama: TBK'daki aşırı ifa güçlüğü koşullarının somut verilerle ortaya konması aranır.
- Fazla ödenenin iadesi: ödeme belgeleri ve artış oranının yasal sınırla karşılaştırılması esastır.
- Tahliye: dayanağın temerrüt mü, ihtiyaç mı, tahliye taahhüdü mü olduğu ayrı bir usul izler.
Yanlış Kapı Çalındığında Ne Olur?
Arabuluculuk yapılmadan açılan dava usulden reddedilir; bu sırada kira dönemi ilerler ve talep edilebilecek dönem daralabilir. Görevsiz mahkemede açılan davada ise gönderme kararı sonrası harç ve süre işlemleri yeniden yapılır. TMK kapsamındaki mülkiyet tartışmalarıyla kira ilişkisinin aynı dilekçede birleştirilmesi de görev sorunlarına yol açan sık bir hatadır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin başlangıç tarihi, artış kaydı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından okunması yerinde olacaktır.