Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman doğru talebi, yanlış yoldan ileri sürer. Tahliye kimi hâllerde dava ile kimi hâllerde icra takibi üzerinden yürür; kira bedelinin belirlenmesi ise ayrı bir dava türüdür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanunun kesiştiği bu alanda yol seçimi, sonuca ulaşma süresini doğrudan belirler.
Tahliyenin Birden Fazla Yolu Vardır
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi aracılığıyla ihtarlı takip yapılabilir ve itiraz edilmezse tahliye icra mahkemesinden istenir.
- Sözleşmeye ve kanuna dayalı tahliye sebepleri için ise kira ilişkisinden doğan davalara bakan mahkemede dava açılır.
- Tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde taahhüdün tarihi ve düzenleniş biçimi belirleyicidir.
- İhtiyaç ve yeniden inşa gerekçeleri, ayrı usul ve ispat şartlarına bağlıdır.
Bu yollardan birinde başlayıp yarıda bırakmak, çoğu kez süre yönünden yeni bir bekleyiş doğurur.
Görev ve Kesin Yetki
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görev, kira uyuşmazlıklarına bakmakla görevli hukuk mahkemesine aittir. Buna karşılık taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin talepler bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda ise ana taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir. Bu ayrımın gözden kaçması, dosyanın aylar sonra yetkisizlikle geri dönmesine yol açar.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Zamanlama
- Talebin hangi kira dönemi için ileri sürüldüğü açıkça yazılır.
- Yeni dönem başlamadan önce yapılan bildirim, tespitin uygulanacağı dönemi etkiler.
- Emsal kira araştırması için taşınmazın konumu, yaşı ve kullanım biçimi belgelenir.
- Bilirkişi incelemesi talebi dilekçede baştan ileri sürülür.
Delil Tespiti ve Fiilî Durumun Belgelenmesi
Taşınmazın durumu zamanla değiştiğinden, tahliye ya da hasar iddialarında dava açılmadan önce delil tespiti istenmesi çoğu kez belirleyici olur. Teslim tutanağı, fotoğraflar, abonelik kayıtları ve ödeme dekontları tarih sırasıyla dosyalanmalıdır. Ortak alanlara ilişkin tartışmalarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları ayrıca temin edilmelidir.
Karşı Tarafın Savunma Alanı
Kiracı yönünden ihtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği, ödemelerin hangi hesaba ve hangi açıklamayla yapıldığı ile sözleşmenin yenilenme koşulları savunmanın omurgasını oluşturur. Bu başlıklar takip veya dava açılmadan önce her iki tarafça da denetlenmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır; sözleşmenizin metni ve yapılan bildirimler sonucu değiştirebilir. Tahliye ya da tespit adımını atmadan önce dosyaya özgü hukuki destek almanız faydalı olacaktır.