Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesinin nereye verileceği, tarafların tercihine bırakılmış bir konu değildir. HMK, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Bu kural, TMK’nın mülkiyet ve tapu sicili hükümleriyle birlikte okunduğunda, tapu iptal ve tescil talepli dosyaların hangi adliyede açılacağını başından belirler; tarafların anlaşması ya da davalının itiraz etmemesi bu sonucu değiştirmez.
Aynî Talep ile Şahsî Talep Ayrımı
Kesin yetkinin uygulanıp uygulanmayacağı, talebin niteliğine bağlıdır. Mülkiyetin naklini, tapu kaydının düzeltilmesini veya sınırlı aynî hakkın terkinini isteyen davalar taşınmazın aynına ilişkindir. Buna karşılık yalnızca alacak veya tazminat istenen, tapu kaydına dokunulmayan taleplerde genel yetki kuralları gündeme gelebilir. Aynı dilekçede her iki tür talep birleştiriliyorsa, yetki değerlendirmesi aynî talep üzerinden yapılmalıdır.
Görev Bakımından Karışan Başlıklar
- Tapu iptali ve tescil istemleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Kat mülkiyetinden doğan ve 634 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklar için ayrı görev kuralları uygulanır.
- Kadastro çalışmalarının devam ettiği bölgelerde, tespit tutanaklarına ilişkin ihtilaflar farklı bir mahkemenin işine girebilir.
- Kira ilişkisinden doğan talepler TBK çerçevesinde ayrı bir düzene tabidir.
Tespit Davasında Hukuki Yarar Eşiği
Tespit davası, ancak eda davası açma imkânı bulunmadığı veya hukuki durumun belirsizliğinin giderilmesinde güncel bir yarar bulunduğu hâllerde kabul edilir. Doğrudan tescil istenebilecek bir olayda tespitle yetinilmesi, davanın hukuki yarar yokluğundan reddine yol açabilir. Bu nedenle talep sonucu yazılmadan önce, elde edilmek istenen hukuki sonucun tapu sicilinde nasıl bir değişiklik doğuracağı somut biçimde tarif edilmelidir.
Dava Açılırken Alınacak Koruyucu Önlem
Taşınmaz uyuşmazlıklarında en büyük risk, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesidir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına dava şerhi verilmesi talebinin ayrıca ve gerekçeli biçimde ileri sürülmesi gerekir. Talep gerekçesiz bırakıldığında ara karar gecikebilir ve devir gerçekleşebilir.
Delil Setinin Hazırlanması
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın tüm devirlerini gösteren geçmiş kayıtlar.
- Varsa kadastro tutanakları, imar durumu ve çap örneği.
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları.
- Zilyetliği ortaya koyan tanık beyanları ile vergi ve abonelik kayıtları.
- Keşif ve uzman incelemesi talebinin hangi noktaya yönelik olduğu.
Bu açıklamalar genel bilgi amacı taşır. Taşınmaz dosyalarında kayıt geçmişi ve zilyetlik ilişkisi sonucu değiştirebildiğinden, dava türü ile talep sonucunun tapu kayıtları incelendikten sonra belirlenmesi uygun olur.