Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda kat malikleri çoğu zaman genel hükümlere göre hareket eder ve dosyayı asliye hukuk mahkemesine taşır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar için özel bir görev kuralı öngörmüştür. TMK ve TBK'nın genel hükümleriyle bu özel düzenlemenin kesiştiği noktayı doğru okumak, davanın görev yönünden reddedilmesini önler.
Görev: Genel Kural Yerine Özel Kural
Kat mülkiyetinden kaynaklanan ve kat malikleri ile yöneticiyi ilgilendiren uyuşmazlıklar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ortak gider alacağı, projeye aykırı kullanım, yöneticinin işlemleri ve kat malikleri kurulu kararının iptali bu kapsamdadır. Buna karşılık taşınmazın mülkiyetine ilişkin tartışmalar ile kira ilişkisinden doğan bazı talepler farklı kurallara tabidir. Dilekçe yazılmadan önce uyuşmazlığın kaynağının kat mülkiyeti ilişkisi mi yoksa genel bir mülkiyet ya da sözleşme ilişkisi mi olduğu belirlenmelidir.
Kurul Kararının İptalinde Sürenin İşleyişi
Kat malikleri kurulu kararının iptali talebi kısa süreye tabidir. Toplantıya katılan malik bakımından süre karar tarihinden, katılmayan malik bakımından ise kararın öğrenilmesinden itibaren işler; her hâlde karar tarihinden itibaren daha uzun bir dış sınır öngörülmüştür. Uygulamada en sık yapılan hata, kararın uygulanması beklenip fiilî sonuç doğduğunda dava açılmasıdır; bu noktada süre çoktan dolmuş olur.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi belirleyicidir. Malikin veya yöneticinin başka ilde ikamet etmesi bu sonucu değiştirmez. Yönetim planında yer alan farklı yönlü kayıtların, kanunun öngördüğü düzeni ne ölçüde etkileyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Dosyayı Hazırlarken
- Yönetim planının güncel ve tapuya şerh edilmiş nüshası temin edilir.
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını gösteren belgeler saklanır.
- Karar defteri örneği ve imza cetveli, toplantı yeter sayısının denetimi için gereklidir.
- Ortak gider alacaklarında işletme projesi ve tebliğ tarihleri esas alınır.
- Ortak alan tahribatı iddiasında tarihli fotoğraf ve teknik rapor erken aşamada alınır.
Kat mülkiyeti dosyalarında yönetim planı çoğu zaman kanundan daha belirleyici bir metindir ve her binada farklıdır. Bu yazı genel bir çerçeve sunar; kurul kararına ilişkin süre işlemeye başladığından, karardan haberdar olduğunuz anda belgelerinizle birlikte değerlendirme yaptırmanız önerilir.