Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi talebi, teknik olarak basit görünen ama usul hataları nedeniyle uzayan dava türlerinden biridir. Dosyanın hangi mahkemede açılacağı konusunda tarafların anlaşma serbestisi yoktur. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde ilerleyen bu yazı, görev, yetki ve zaman planlamasını ele alır.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bakımından kesin yetki kuralı uygulanır. Kesin yetki, tarafların sözleşmeyle değiştiremeyeceği ve mahkemenin kendiliğinden gözeteceği bir kuraldır. Bu nedenle paydaşların ikamet ettiği yerde açılan dava, esasa girilmeden yetkisizlikle sonuçlanabilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesinde Süre Kavramı
Bu davada, alacak davalarındaki gibi bir zamanaşımı söz konusu değildir; paydaşlık devam ettiği sürece talep ileri sürülebilir. Ancak paydaşlar arasında geçerli bir paylaşmama anlaşması varsa, bu anlaşmanın süresi boyunca talebin dinlenmeme ihtimali doğar. Ayrıca ecrimisil, kira ve vergi gibi bağlantılı taleplerin kendi süreleri işlemeye devam eder; bunların ihmal edilmesi ayrı bir kayıp yaratır.
Kat Mülkiyetli Taşınmazda Farklılaşan Hususlar
- Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda bağımsız bölümlerin durumu ayrıca değerlendirilir.
- Ortak yer niteliğindeki kısımlar bakımından farklı kurallar uygulanır.
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları dosyaya sunulmalıdır.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığı teknik incelemeyle belirlenir.
Dava Öncesi Hazırlık Takvimi
- Tapu kayıtları, paydaş listesi ve pay oranları güncel olarak temin edilir.
- Mirasçılık söz konusuysa mirasçılık belgesi önceden alınır.
- Taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve haciz kayıtları çıkarılır.
- Aynen taksim mi satış mı isteneceği baştan belirlenip gerekçelendirilir.
- Tebligat adresleri, paydaş sayısı fazlaysa duruşma öncesinde teyit edilir.
Not
Bu dava türünde gecikmenin başlıca sebebi hukuki tartışma değil, tebligat ve kayıt eksiklikleridir; hazırlık aşamasına ayrılan zaman süreci belirgin biçimde kısaltır. Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve taşınmazın durumu sonucu değiştirebileceğinden dosyanız için ayrıca hukuki değerlendirme alınması uygundur.