Kira bedelinin güncellenmesi, taraflar arasında en sık uyuşmazlık doğuran konulardan biridir. Artış oranı üzerinde anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen kira tespit davası, TBK ve TMK hükümleriyle birlikte, taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kesişir. Bu rehber, tespit talebinin hangi mercie ve hangi zamanda götürüleceğine odaklanır.
Sulh Hukuk Mahkemesi ve Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kira ilişkisinden doğan davalar, konusu ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu kural, alacak miktarına bakılmaksızın uygulanır ve asliye hukuk mahkemesine açılan dava görev yönünden reddedilir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, uygulamada en güvenli tercihtir; kiralayanın veya kiracının başka bir ilde bulunması bu tabloyu değiştirmez.
Zamanlama: Otuz Günlük Eşik
Kira tespit davasının, talep edilen yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiraya verenin artış iradesini kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bu eşik kaçırıldığında dava açılabilir; ancak tespit edilen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Bildirimin yapıldığını gösteren tebligat belgesi bu nedenle dosyanın en kritik parçasıdır.
Arabuluculuk Şartını Atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu adım atlanarak açılan tespit davası usulden reddedilir ve otuz günlük eşik bakımından ciddi risk doğar. Arabuluculuk başvurusunun tarihi, dava takviminin başlangıç noktası olarak kabul edilmelidir.
Tespit Talebini Diğer Taleplerden Ayırmak
- Tahliye talebi, kira tespiti ile aynı dosyada birlikte ileri sürülmeye elverişli değildir
- Birikmiş kira alacağı için icra takibi ayrı bir hat olarak yürür
- Kat mülkiyetinden doğan ortak gider uyuşmazlıkları kendi prosedürüne tabidir
- Depozitoya ilişkin talepler sözleşme sonu hesabında ayrıca değerlendirilir
Dosyayı Güçlendiren Veriler
Emsal kira araştırması için aynı bina ve çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedelleri, taşınmazın yaşı, konumu ve son dönemde yapılan iyileştirmeler belgelenmelidir. Kiracının uzun süredir oturuyor olması, bedelin belirlenmesinde dikkate alınan unsurlardandır. Bu verilerin dava dilekçesinde düzenli sunulması, keşif ve bilirkişi aşamasını kısaltır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; sözleşmenin özel hükümleri ve taşınmazın niteliği sonucu etkileyebilir. Yeni kira dönemi yaklaşıyorsa takvimi kaçırmamak adına dosyanızı erkenden bir hukukçuyla değerlendirmeniz uygun olacaktır.