Kira bedelinin artırılması ya da uygulanan artış oranının sözleşmeye ve kanuna aykırı bulunması nedeniyle doğan uyuşmazlıklarda dosyalar çoğu zaman esasa girilmeden kaybedilir. Sebep genellikle maddi hukuk değil, dilekçenin yanlış kapıdan sunulmasıdır. TBK kira artışının sınırlarını çizerken, o talebin hangi mahkemede ve hangi yerde ileri sürüleceğini HMK'nın görev ve yetki kuralları belirler. Bu metin, kira artışı sorununu bilinçli olarak merci seçimi ekseninde ele alır.
Artış Talebi Hangi Mahkemenin İşidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görev, uyuşmazlığın parasal büyüklüğüne göre değişmez; kanun bu davaları dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine bırakmıştır. Kiraya verenin uyarlama veya bedel tespiti istemi ile kiracının fazla ödenen bedelin iadesine yönelik istemi çoğu kez aynı ilişkiden doğar; bu nedenle ikisini farklı mahkemelere dağıtmak dosyayı bölmekten başka sonuç doğurmaz. Talep, kira sözleşmesi dışında bir hukuki sebebe (örneğin haksız fiil veya tapu kaydına) dayandırıldığında görev tablosu değişebileceğinden, dilekçedeki hukuki sebep tercihi aynı zamanda bir merci tercihidir.
Yetki: Taşınmazın Yeri mi, Borçlunun Yerleşim Yeri mi?
Kira artışı davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava değildir; bu ayrımı kaçırmak yaygın bir hatadır. Uyuşmazlık sözleşmeden doğduğu için genel yetki kuralı ile sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi arasında seçim yapılabilir. Sözleşme metnindeki yetki kaydına güvenmeden önce tarafların sıfatına bakılmalıdır: yalnızca tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında yapılan yetki sözleşmeleri geçerlidir, konut kiracısı bakımından böyle bir kayıt sonuç doğurmaz.
Dava Şartı Aşamasının Atlanması
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu basamak atlanarak doğrudan mahkemeye gidilirse dosya esasa girilmeden usulden reddedilir. Uygulamada en sık karışan nokta, ilamsız icra yoluyla yürütülen takiplerin bu zorunluluğun dışında kalmasıdır; alacak takibi ile bedel tespiti talebini aynı yolda birleştirmeye çalışmak süre kaybı yaratır.
Yanlış Merciin Süreye Etkisi
Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verildiğinde dosya kendiliğinden doğru mahkemeye gitmez. Karar kesinleştikten sonra kanunda öngörülen süre içinde başvuru yapılmazsa dava açılmamış sayılır ve o ana kadarki emek boşa çıkar. Kira artışı bakımından bunun ayrı bir maliyeti vardır: bedel tespitinin yeni kira dönemi başından itibaren hüküm doğurabilmesi, ihtarın veya davanın kanunda aranan zaman diliminde yapılmasına bağlıdır. Merci yanlışlığı yüzünden kaybedilen aylar, sadece usulü değil talebin başlangıç tarihini de geriye çeker.
Dilekçe Öncesi Kısa Kontrol
- Talep kira ilişkisine mi yoksa mülkiyete mi dayanıyor?
- Arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklenmiş mi?
- Yeni dönem başlangıcı ve ihtar tarihi aynı takvimde işaretlendi mi?
- Sözleşmedeki yetki kaydı taraf sıfatları bakımından geçerli mi?
- İade, tespit ve tahliye istemleri doğru yollara ayrıştırıldı mı?
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendine özgü sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat kayıtları sonucu değiştirebilir. Merci ve süre hesabını dosyanızdaki belgelerle birlikte bir avukata inceletmeniz yerinde olur.