Kiralanan taşınmazın boşaltılması istendiğinde ilk belirlenmesi gereken, tahliyenin hangi sebebe dayandığıdır. Çünkü sebep değiştikçe izlenecek yol da değişir: kimi hâllerde icra dairesi üzerinden takip yapılabilirken, kimi hâllerde yalnızca mahkeme kararıyla sonuç alınabilir. Yanlış yolun seçilmesi, aylar süren bir sürecin baştan başlaması demektir.
Sebep Haritası
Tahliye talepleri kabaca iki kümeye ayrılır. Birinci kümede kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü gibi, icra dairesi eliyle başlatılabilen sebepler yer alır. İkinci kümede ise konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması ya da iki haklı ihtara konu olması gibi, dava yoluyla ileri sürülen sebepler bulunur. Aynı olayda birden fazla sebep varsa, bunların hangisinin hangi yolda kullanılacağı baştan planlanmalıdır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Yol
Yazılı tahliye taahhüdü bulunan hâllerde, taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa TBK kiraya verene iki seçenek tanır: icra yoluyla takip başlatmak veya dava açmak. Ancak bu hak süresiz değildir; taahhüt edilen tarihten itibaren kanunda öngörülen bir ay içinde harekete geçilmesi gerekir. Bu süre kaçırıldığında taahhüt işlevini yitirir ve tahliye başka bir sebebe dayandırılmak zorunda kalınır. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığı iddiası, bu dosyalarda en sık karşılaşılan savunmadır; taahhüt tarihi ile sözleşme tarihi arasındaki ilişki bu nedenle titizlikle belgelenmelidir.
Temerrüt Yolunda İhtar Zinciri
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde başlatılan takipte, ödeme emrine kanunda öngörülen ihtar eklenmelidir. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Buradaki hassas nokta tebligattır: usulüne uygun yapılmayan bir tebligat, süreyi hiç başlatmaz ve takip ilerlemiş görünse de tahliye aşamasında dosya geri döner. Tebligat parçasının üzerindeki şerhler, adres ve tarih bilgileri dilekçe hazırlanmadan önce kontrol edilmelidir.
Dava Şartı ve Görev
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır; ancak ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu kapsamda değildir. Dava yoluyla ileri sürülen tahliye sebeplerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve taşınmazın bulunduğu yer uygulamada tercih edilen yetkili yerdir. İcra takibine yapılan itiraz üzerine açılacak dava ile doğrudan açılan tahliye davası birbirinden ayrı dosyalardır.
Süreç Planı
- Tahliye sebebi ve dayanağı belge kesinleştirilir.
- Süreye tabi sebepler için son gün takvime işlenir.
- İhtar ve taahhüt belgelerinin tebliğ kayıtları toplanır.
- Arabuluculuk gerekip gerekmediği yola göre belirlenir.
- Kira alacağı ile tahliye istemi arasındaki ilişki kurgulanır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin türü, kiracının statüsü ve ödeme geçmişi izlenecek yolu değiştirebileceğinden, işlem başlatmadan önce belgelerinizi bir avukatla incelemeniz önerilir.