Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmaz üzerindeki mülkiyet iddiasını doğrudan etkilediği için usul hatalarına en az tahammülü olan dava türlerindendir. TMK ve TBK hükümleri esasa ilişkin çerçeveyi verse de, ihtar aşamasından sonra dosyanın hangi mahkemeye taşınacağı ayrı bir teknik sorundur. Yanlış mahkemeye açılan dava, taşınmazın el değiştirmesine kadar geçen sürede telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Değiştirilemeyen Kural
Ayni hakka ilişkin taleplerde yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Sözleşmeye konulan farklı bir yetki kaydı, tapu iptali talebi bakımından sonuç doğurmaz. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması, aksi halde bir kısım talep yönünden yetkisizlik kararıyla karşılaşılması gündeme gelir.
Hangi Mahkeme: Asliye Hukuk mu, Özel Görevli Mahkeme mi?
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Ancak talebin dayanağı değiştikçe görev de değişebilir. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yer kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar 634 sayılı Kanun çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girebilir. Miras ilişkisinden doğan tescil talepleri farklı bir usul çizgisi izleyebilir, ticari şirketler arasındaki devirlerde ise ticari dava niteliği tartışılabilir.
İhtarın Dosyadaki İşlevi
İhtar, çoğu zaman sadece bir uyarı olarak görülür; oysa dosyada üç ayrı işlevi vardır:
- Karşı tarafın temerrüde düştüğü anı belirler ve faiz başlangıcını sabitler.
- İyiniyet tartışmasında karşı tarafın durumdan haberdar edildiğini ortaya koyar.
- Sonradan üçüncü kişilere yapılan devirlerde, devralanın bilgisine ilişkin değerlendirmeye dayanak oluşturur.
Bu nedenle ihtarın içeriği, muhatabı ve tebliğ tarihi dosyanın ilk sayfasında yer almalıdır.
Yanlış Merciye Başvurunun Yarattığı Gerçek Zarar
Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verildiğinde dosya kural olarak yok olmaz; süresinde talep edilmesi halinde ilgili mahkemeye gönderilir. Asıl risk, bu geçiş süresinde taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesidir. Bu ihtimale karşı, davanın açıldığı anda tapu kaydına şerh verilmesi ve gerekli görüldüğünde ihtiyati tedbir talep edilmesi, merci tartışmasından bağımsız olarak korunma sağlar. Tedbir talebinin gerekçelendirilmemesi, uygulamada en sık görülen eksikliktir.
Dava Öncesi Kontrol Edilecekler
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidatların dökümü
- Kadastro paftası, çap ve varsa imar durumu belgesi
- Devri sağlayan sözleşme, vekâletname ve ödeme akışını gösteren kayıtlar
- Taşınmazın zilyetliğine ilişkin fiilî durumun tespiti
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, tarafların sıfatı ve devrin dayanağı görevli mahkemeyi değiştirebileceğinden, dava dilekçesi hazırlanmadan önce kayıtların hukuki incelemeye tabi tutulmasında yarar vardır.