Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, usul yönünden yanlış kurgulandığında yıllar süren bir sürece dönüşür. Oysa davanın açılacağı yer ve mahkeme kanunla nettir; tartışma genellikle öncesindeki hazırlıkta yaşanır.
Dava Öncesi İhtarın İşlevi
Ortaklığın giderilmesi için ihtar zorunlu bir dava şartı değildir; ancak pratik değeri yüksektir. Paydaşlara gönderilen ihtarname ile aynen taksim önerisi, ön alım hakkına ilişkin tutum ve satış iradesi kayıt altına alınır. Bu yazışma, sonraki aşamada yargılama giderlerinin paylaşımı ve tarafların iyi niyeti tartışmasında dosyaya yansır. İhtarda taşınmazın ada–parsel bilgisi ve pay oranları eksiksiz yazılmalıdır.
Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu dava asliye hukuk mahkemesinde açıldığında görev yönünden ret kararı verilir ve dosya gecikir. Ancak mülkiyetin kime ait olduğu, tapu kaydının düzeltilmesi ya da muris muvazaası gibi bir ön mesele varsa tablo değişir; bu tür talepler Türk Medeni Kanunu kapsamında ayrı bir davanın konusudur ve ortaklığın giderilmesi dosyası bekletici mesele yapılabilir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmaza ilişkin bu davada, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Paydaşların farklı illerde yaşaması, hatta yurt dışında bulunması bu kuralı değiştirmez. Birden fazla taşınmaz varsa her biri için yetki ayrıca değerlendirilir; tek dilekçeyle farklı yerlerdeki taşınmazların birleştirilmesi çoğunlukla mümkün olmaz.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
- Aynen taksim öncelikli çözümdür; ancak taşınmazın niteliği buna elverişli olmalıdır
- Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat mülkiyeti kurularak paylaşım imkânı ayrıca araştırılır
- İmar mevzuatına göre bölünemeyen parsellerde satış yoluyla giderilmeye gidilir
- Kiracı bulunan taşınmazlarda Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki kira ilişkisi davadan bağımsız devam eder
Karardan Sonraki Satış Aşaması
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi süreci bitirmez. Kesinleşen karardan sonra satış, görevlendirilen satış memurluğu eliyle yürütülür ve kıymet takdiri, ilan ile ihale aşamaları ayrı süreler içerir. Paydaşların ihaleye katılma hakkı bulunduğundan, bu aşamanın maliyet hesabı önceden yapılmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; tapu kaydındaki şerhler ve taşınmazın imar durumu sonucu değiştirebilir. Dava açmadan önce paydaşlık yapısının bir hukukçu tarafından incelenmesi zaman kazandırır.