Apartman ve site uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman ilk dilekçenin hangi kapıya bırakıldığında belirlenir. Aidat, ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat veya yönetim planına aykırılık iddiası; hepsi ihtar aşamasıyla başlar, ancak ihtar sonrası açılacak davanın mercii yanlış seçildiğinde aylar boşa gider.
İhtarın Muhatabı Doğru Belirlenmeli
Kat Mülkiyeti Kanunu düzeninde borçlu taraf çoğu zaman bağımsız bölüm maliki, bazen kiracı, bazen de yöneticidir. Ortak gidere ilişkin ihtar malike yöneltilmeden doğrudan kiracıya çekildiğinde, sonraki aşamada temerrüt tarihi tartışmalı hâle gelir. İhtarnamede bağımsız bölüm numarası, dayanak kat malikleri kurulu kararının tarihi ve talep edilen kalemler ayrı ayrı gösterilmelidir.
Görev: Sulh Hukuk Mahkemesinin Kapsamı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Kat malikleri kurulu kararının iptali, yöneticinin azli, ortak yere elatmanın önlenmesi ve projeye aykırılığın giderilmesi talepleri bu kapsamdadır. Buna karşılık tapu kaydının düzeltilmesi, mülkiyet hakkının tespiti gibi talepler kat mülkiyeti ilişkisinin dışına taştığında görev değişebilir; bu ayrım dilekçe yazılmadan önce netleştirilmelidir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ve kullanımına ilişkin bu davalarda ana kural, bağımsız bölümün bulunduğu yer mahkemesidir. Davalının başka ilde oturuyor olması yetkiyi değiştirmez. Yönetim planındaki farklı bir yer belirlemesi de kesin yetki kuralını bertaraf etmez.
Yanlış Merci Seçiminin Somut Bedeli
- Aidat alacağı için doğrudan mahkemeye gidip icra takibi yolunu hiç kullanmamak ve gecikme tazminatı hesabını zayıflatmak
- Kurul kararının iptali talebini asliye hukuk mahkemesinde açmak ve görev yönünden usulden ret almak
- İhtarname ile dava dilekçesindeki talep kalemlerinin örtüşmemesi
- Kurul kararının iptalinde kanunun öngördüğü kısa başvuru süresini, yanlış mercide geçen süre nedeniyle kaçırmak
Dilekçe Öncesi Kısa Kontrol
- Talep, kat mülkiyeti ilişkisinden mi yoksa mülkiyet uyuşmazlığından mı doğuyor?
- Kurul kararının tarihi ve tebliğ biçimi belgelendi mi?
- İhtar, doğru muhataba ve ispatlanabilir yolla ulaştı mı?
- Talep para alacağı ise takip yolu ile dava yolu arasındaki tercih gerekçelendirildi mi?
Buradaki açıklamalar genel çerçeve niteliğindedir; her ana gayrimenkulün yönetim planı ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir. Kendi dosyanız için adım atmadan önce belgeleri hukukçuya inceletmenizde yarar vardır.