Tahliye talebinde sonucu belirleyen unsur çoğu zaman haklılık değil, doğru yolun seçilmesi ve ihtarın usulüne uygun gönderilmesidir. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda, aynı olgudan hareketle birbirinden bağımsız iki ayrı hat işletilebilir.
Tahliyede Birbirine Paralel İki Yol
Kira bedelinin ödenmemesi halinde alacaklı, icra dairesi üzerinden tahliye istemli takip başlatabilir; bu yolda ödeme emrine itiraz edilmesi durumunda uyuşmazlık icra mahkemesinin önüne taşınır. İkinci yol ise doğrudan mahkemede tahliye davası açmaktır. İki yolun süreleri, ispat araçları ve masraf yapısı farklıdır; birinden diğerine geçiş her aşamada mümkün olmadığından tercih baştan bilinçli yapılmalıdır.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Görev Alanı
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, konusu ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık taşınmazın mülkiyetine, ortaklığın giderilmesine veya kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklara ilişkin talepler farklı bir çerçevede değerlendirilir. Dilekçede birden çok talep birleştirildiğinde, görev bakımından hepsinin aynı mahkemeye ait olup olmadığı önceden kontrol edilmelidir.
İhtarın Şekli, Muhatabı ve İçeriği
Temerrüde dayalı tahliyede ihtar, kiracıya verilen sürenin açıkça belirtildiği ve ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiği bir metin olmalıdır. Muhatap, kira sözleşmesinin tarafı olan kişidir; birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ayrı tebligat yapılması gerekir. Adres değişikliği bildirilmemişse sözleşmedeki adres esas alınır. İki haklı ihtara dayalı tahliyede ise ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı dönemlere ilişkin olması aranır.
Arabuluculuk Basamağını Atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması aranmaktadır. Bu basamak atlandığında dava usulden reddedilir ve süreç baştan kurulur. Buna karşılık icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye takibi farklı bir mecrada ilerlediğinden, hangi talebin hangi rejime tabi olduğu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Yetki İtirazıyla Karşılaşmamak İçin
- Taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri farklıysa gerekçe dilekçede açıklanmalı.
- Kira sözleşmesindeki yetki kaydının geçerli olup olmadığı önceden değerlendirilmeli.
- Ödeme belgeleri, banka açıklamaları ve dekontlar dönem bazında sıralanmalı.
- Tebligat parçaları ve tarihleri tek bir takvim üzerinde izlenmeli.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin türü, kiracının sıfatı ve taşınmazın kullanım amacı sonucu doğrudan etkiler; tahliye sürecine başlamadan önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz önerilir.