Kira ilişkisinde artış oranı üzerinde anlaşılamadığında ortaya iki ayrı sorun çıkar: doğru kira bedelinin belirlenmesi ve ödenmeyen farkın tahsili. TBK ve TMK çerçevesinde bu iki sorun farklı mercilerde çözülür; ikisini tek bir başvuruda birleştirmeye çalışmak, kiraya vereni tahliye hakkından edebilir. Bu rehber, artış uyuşmazlığından tahliyeye giden yolun mercilerini ayrıştırır.
Artış Oranı Tartışmalıysa Önce Ne Yapılmalı?
Sözleşmede artış kaydı varsa, bu kaydın kanunun öngördüğü üst sınırı aşıp aşmadığı incelenir. Sınırı aşan kayıtlar, aşan kısım bakımından geçersiz sayılır. Sözleşmede hiç artış kaydı yoksa veya beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin yeniden belirlenmesi gerekiyorsa, kira tespit davası gündeme gelir. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve niteliği gereği tespite yöneliktir; tespit kararı kesinleşmeden istenen fark üzerinden tahliye sonucu doğuracak bir takip kurmak sakıncalıdır.
Farkı Tahsil Etmek İçin Takip Yolu
Ödenmeyen kira ve artış farkı için icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatılabilir. Bu takipte gönderilen ödeme emri, olağan ödeme emrinden farklıdır ve tahliye ihtarını içerir.
- Kiracı, borca ve kira sözleşmesine itiraz edebilir; sözleşmeye itiraz edilmesi takibin seyrini değiştirir.
- İtiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa, ihtar süresinin dolmasıyla tahliye talebi gündeme gelir.
- Kiracının kısmi ödeme yapması, temerrüdü tümüyle ortadan kaldırmayabilir; ödemenin hangi aya mahsup edildiği yazılı olarak belirtilmelidir.
- Takipte istenen tutarın fahiş belirlenmesi, kiracının haklı itirazına zemin hazırlar.
Tahliye Kararını Hangi Mahkeme Verir?
Merci karışıklığı en çok bu aşamada yaşanır. Ödeme emrine dayalı temerrüt nedeniyle tahliyede, takip dosyası üzerinden icra hukuk mahkemesinden tahliye istenir. Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye ya da tahliye taahhüdünün bir bölümüne dayanan talepler sulh hukuk mahkemesinde açılacak davanın konusudur. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde icra yolu da kullanılabildiğinden, hangi belgenin elde olduğu yol seçimini doğrudan belirler. Yanlış mahkemeye açılan tahliye davasında görevsizlik kararı verilir ve bu süre zarfında kiracı kalmaya devam eder.
Dosya Hazırlığı
- Kira sözleşmesi, varsa ekleri ve önceki artış yazışmaları bir araya getirilir.
- Banka dekontları ay ay eşleştirilerek ödeme tablosu çıkarılır.
- Artış ihtarnamesinin tebliğ tarihi ve içeriği kontrol edilir.
- Emsal kira araştırması için bölgedeki ilan ve sözleşme örnekleri derlenir.
- Depozito ve ortak gider kalemleri, kira alacağından ayrı tutulur.
Kapanış
Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, hangi talebin hangi belgeyle ve hangi merci önünde ileri sürüldüğüdür. Tespit, tahsil ve tahliye taleplerinin birbirine karıştırılmaması gerekir. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin tarihi, süresi ve içeriği farklı bir yol haritası doğurabileceğinden, ihtarname göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız isabetli olur.