Bir taşınmaz üzerinde hem mülkiyet tartışması hem de kullanımın sona erdirilmesi tartışması varsa, iki ayrı yargısal hat aynı anda işler. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyetin kime ait olduğunu; icra yoluyla tahliye ise taşınmazın fiilen boşaltılmasını konu alır. Bu iki hattın karıştırılması, en sık rastlanan usul kaybının kaynağıdır.
Mülkiyet Hattı: Kesin Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kesindir. Tarafların sözleşmeyle başka bir yer belirlemesi sonucu değiştirmez. Tapu iptali ve tescil talebinin dayanağı muvazaa, hile, ehliyetsizlik veya inançlı işlem olabilir; her biri farklı ispat aracı gerektirir. Dava sırasında tapu kaydına şerh düşülmesi talebi, kararın uygulanabilirliğini korumak açısından ilk dilekçede yer almalıdır.
Kullanım Hattı: Tahliyenin Üç Farklı Yolu
- İcra dairesi üzerinden tahliye: kira alacağının ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte, borçlunun süresinde ödememesi hâlinde tahliye istenir.
- Tahliye taahhüdüne dayalı takip: yazılı ve geçerli bir taahhüt varsa icra yoluyla ilerletilebilir; taahhüdün tarihi ve serbest iradeyle verilip verilmediği tartışma konusudur.
- Dava yoluyla tahliye: ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının kanunda sayılan davranışları sebebiyle sulh hukuk mahkemesinde açılır.
İcra takibi sırasında borçlunun itirazı ile karşılaşıldığında, itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra hukuk mahkemesine yöneltilir. Aynı talebin sulh hukuk mahkemesine götürülmesi görevsizlik doğurur ve süre bakımından risk yaratır.
Kira Uyuşmazlığında Zorunlu Ön Basamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Ancak icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri ile dava yoluyla tahliye talepleri bu bakımdan aynı değerlendirmeye tabi değildir. Hangi yolun seçildiği, arabuluculuk basamağının gerekip gerekmediğini doğrudan etkiler.
İki Hattın Birbirini Etkilediği Nokta
Mülkiyet tartışması sürerken tahliye talebinde bulunulduğunda, mahkemenin tapu iptali davasını bekletici mesele yapması gündeme gelebilir. Bu ihtimal baştan öngörülerek, tahliye dosyasında taşınmazın zilyetliğine ilişkin ayrı bir dayanak kurulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümlerde ise yönetim planı ve ortak alan kullanımına ilişkin kayıtlar dosyaya eklenmelidir.
Belge Listesi
- Tapu kaydı, takyidat belgesi ve kadastral durum.
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa tahliye taahhüdünün aslı.
- İhtarname ve tebliğ belgeleri, tarih sırasıyla.
- Taşınmazın fiili kullanımına ilişkin tespit tutanağı veya fotoğraflı kayıtlar.
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmaz uyuşmazlıklarında sonuç, tapu kaydının içeriğine ve sözleşme metnine göre değiştiğinden, iki hattı birlikte yürütmeden önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz yararınıza olacaktır.