Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenirken, taşınmazda oturan kiracının veya fiilen kullanan paydaşın durumu çoğu zaman sonradan gündeme gelir. Oysa ortaklığın giderilmesi davası ile tahliye talebi birbirinden ayrı yollardır ve aynı dilekçede birleştirilemez. Türk Medeni Kanunu (TMK) ile Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri bu ayrımı farklı temellere oturtur.
İki Talebin Ayrı Yollarda Yürümesi
Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet birliğine son vermeye yöneliktir; sonucunda taşınmaz aynen bölünür veya satılarak bedeli paylaştırılır. Kira ilişkisinin sona erdirilmesi ise sözleşmeye ve kanundaki tahliye sebeplerine dayanan bağımsız bir taleptir. Bu iki talebi tek dosyada birleştirmeye çalışmak, dosyanın görev ve usul yönünden tıkanmasına yol açar.
Satış Aşamasında Kiracının Konumu
Ortaklık satış yoluyla giderildiğinde taşınmaz kiracıyla birlikte satışa çıkarılır. Kira ilişkisinin varlığı, satış şartnamesinde gösterilmesi gereken bir husustur ve alıcının bilgisi dışında bırakılmamalıdır. Satış sonrası tahliye, ihaleyle mülkiyeti kazanan kişinin ayrıca başvurmasıyla gündeme gelir; bu talep ortaklığın giderilmesi dosyası üzerinden yürütülmez.
Paydaşlar Arası Fiili Kullanım
Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı diğer paydaşların talebi tahliye değil, kural olarak kullanımdan doğan bedele ilişkindir. Bu talebin ileri sürülebilmesi için önceden yapılan bir ihtar çoğu dosyada belirleyici olur. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ayrıca 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak yer kuralları devreye girer.
Dosyayı Kurarken İzlenecek Sıra
- Tapu kaydı, kat mülkiyeti durumu ve paydaş listesi güncel olarak temin edilir.
- Taşınmazda kim, hangi sıfatla oturuyor tespit edilir ve kira sözleşmesi varsa örneği alınır.
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı, imar durumu ve yapı özellikleriyle birlikte değerlendirilir.
- Kullanım bedeline ilişkin talep varsa ihtar bu aşamada çekilir.
- Tahliye gerekiyorsa buna ilişkin ayrı yol ve mercii, ortaklık davasından bağımsız olarak planlanır.
Sık Karşılaşılan Merci Hataları
- Tahliye talebinin ortaklığın giderilmesi dilekçesine eklenmesi
- Mirasçılar arasındaki uyuşmazlıkta paydaş listesinin eksik bırakılması
- Satış aşamasındaki işlemlerin dava dosyasından yürütüleceğinin sanılması
- Kullanım bedeli talebinden önce ihtar çekilmemiş olması
Yukarıdaki anlatım genel bilgilendirme içindir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kira ilişkisi izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz uygun olur.