Kat mülkiyetine tabi bir yapıda tahliye talebi, sıradan bir kira uyuşmazlığından farklı işler. Çünkü burada iki ayrı hukuki katman iç içedir: taraflar arasındaki kira ilişkisi ve 634 sayılı Kanun ile TMK kapsamındaki kat malikleri düzeni. Bu ayrımın gözden kaçması, talebin yanlış mercie yöneltilmesine ve sürecin baştan başlamasına yol açar.
Önce Talebin Hukuki Temelini Belirleyin
Tahliye isteminin dayanağı, izlenecek yolu doğrudan belirler:
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye isteniyorsa, ilamsız icra yoluyla tahliye talebi gündeme gelir.
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün tarihi, imzası ve kira sözleşmesinden sonra düzenlenip düzenlenmediği belirleyicidir.
- İhtiyaç veya yeniden inşa gerekçesi ileri sürülüyorsa dava yolu işletilir; icra dairesinden doğrudan sonuç alınmaz.
- Bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanımı söz konusuysa dayanak kira ilişkisi değil, kat mülkiyeti mevzuatıdır.
Yönetim Planına Aykırı Kullanım Ayrı Bir Yoldur
Bağımsız bölümün yönetim planına veya tahsis amacına aykırı biçimde kullanılması hâlinde, kat maliklerinin başvuracağı yol icra takibi değildir. Bu tür uyuşmazlıklar kat mülkiyeti mevzuatı uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiracının faaliyeti nedeniyle rahatsız olan komşu maliklerin doğrudan icra dairesine tahliye talebiyle gitmesi, taraf ve dayanak uyuşmazlığı nedeniyle sonuçsuz kalır.
Adım Adım İcra Yoluyla Tahliye
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa taahhüt belgesi bir arada dosyalanır.
- Ödenmeyen dönemler ay ay listelenir; kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiği belirtilir.
- İcra dairesinde tahliye istemli takip başlatılır ve ödeme emri tebliğ edilir.
- Borçlunun itirazı hâlinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır; burada inceleme sınırlı belgeye dayanır.
- İtiraz belgeyle çözülemeyecek nitelikteyse genel mahkemede dava açılması gerekebilir.
Yanlış Merciye Başvurunun Doğurduğu Kayıp
Uygulamada en sık görülen üç sapma şudur: taahhüde dayalı tahliyeyi doğrudan sulh hukuk mahkemesine götürmek, ortak alan ihlalini icra takibiyle çözmeye çalışmak ve kat malikleri kurulu kararı olmadan yönetici sıfatıyla dava açmak. Her üçünde de dosya esasa girilmeden reddedilebilir. Özellikle taahhüde dayalı taleplerde, taahhütte belirtilen tarihten itibaren işleyen süre bu kayıplar sırasında akmaya devam eder.
Yönetici ve Kurul Kararı Meselesi
Yönetici, kat malikleri kurulunun yetkilendirmesi olmaksızın her davayı açamaz. Bu nedenle dava veya takip öncesinde, yetkilendirmeyi içeren kurul kararının usulüne uygun alınmış olması ve karar defterinde yer alması gerekir. Eksik yetkilendirme, taraf sıfatı tartışması doğurur.
Uyarı
Bu içerik genel bilgilendirmedir. Kira ilişkisinin türü, taşınmazın niteliği ve yönetim planı hükümleri sonucu değiştirebilir; adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuyla gözden geçirmeniz önerilir.