Kiralanan taşınmazın tahliyesinde birden fazla yol vardır ve bunlar birbirinin alternatifi değildir. Kimi hâlde icra dairesi üzerinden tahliye istenebilirken, kimi hâlde yalnızca sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Yanlış yolun seçilmesi sadece zaman kaybı değil, ihtar ve süre zincirinin baştan kurulması anlamına gelir.
Tahliye Sebebini Doğru Adlandırın
TBK'nın kira hükümleri tahliye sebeplerini ayrı ayrı düzenler ve her sebebin kendi usulü vardır. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar ile kiracının sözleşmeye aykırı davranışı farklı ispat ve süre rejimlerine tabidir. Dosyanın ilk satırına hangi sebebe dayanıldığı yazılmadan atılan her adım eksik kalır.
- Ödenmeyen kira için ihtarın içeriği ve süresi kritik önemdedir.
- Tahliye taahhüdünün tarihi ve düzenlenme anı ayrıca tartışılır.
- İhtiyaç iddiasında ihtiyacın samimiyeti belgeyle desteklenmelidir.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun'dan doğan yükümlülükler ayrı bir dayanak olabilir.
İcra Yoluyla Tahliye Ne Zaman Mümkün?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ödeme emri gönderilerek borcun ödenmesi ve ödenmediği takdirde tahliye istenmesi mümkündür. Buna karşılık ihtiyaç veya yeniden inşa gibi sebepler icra dairesinden yürütülemez; bunlar için dava açılması gerekir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde ise icra yolu ile dava yolu arasında seçim yapılabilir ve bu tercih dosyanın hızını belirler.
İhtar ve Süre Zincirini Kurmak
Tahliye dosyalarında kaybedilen davaların çoğu, esasa değil ihtarın usulüne takılır. İhtarnamenin muhatabı, içeriği ve tebliğ tarihi eksiksiz olmalıdır.
- Kiracının güncel adresi ve tebligata elverişli kayıtları teyit edilir.
- İhtarnamede hangi aylara ait borcun istendiği kalem kalem yazılır.
- Tebliğ mazbatası alınır ve süre başlangıcı takvime işlenir.
- Süre dolduğunda seçilen yola (icra veya dava) gecikmeden geçilir.
- Kısmi ödeme yapılırsa mahsup düzeni yazılı olarak kayda geçirilir.
Kiracı Tarafında Savunma Hattı
Kiracı açısından da aynı zincir ters yönden okunur. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılmış olması, en güçlü savunma aracıdır. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş kâğıt üzerine imzalatıldığı iddiası varsa bu, tarih ve tanık delilleriyle desteklenmelidir. TMK'nın dürüstlük kuralına ilişkin genel ilkesi, samimiyetsiz ihtiyaç iddialarına karşı savunmanın dayanağı olabilir.
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
Tahliye tek başına dosyayı bitirmez. Depozito iadesi, kullanım nedeniyle oluşan hasar, eksik kira ve zararın tazmini ayrı bir hesaplaşma başlığıdır. Tahliye anında taşınmazın durumunun tutanak ve fotoğrafla tespiti, sonraki tartışmayı büyük ölçüde sadeleştirir.
Bu rehber genel bilgi sunar; kira sözleşmenizin türü, taşınmazın kullanım amacı ve ihtar geçmişi izlenecek yolu değiştirebilir. Tahliye sürecine girmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olacaktır.