Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar, göründüğünden daha karmaşık bir usul haritasına sahiptir. Aynı binada yaşanan iki farklı sorun, iki farklı mercie gidebilir; üstelik bir kısmı için dava öncesi arabuluculuk zorunlu iken bir kısmı için değildir. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TBK ve TMK ekseninde başvuru sırasını ele alır.
Önce Talebi Tanımlayın
Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda talebin niteliği, izlenecek yolu belirler. Sık karşılaşılan başlıklar ve bunların birbirinden ayrılması gerekir:
- Kat malikleri kurulu kararının iptali istemi
- Ortak gider ve aidat alacağının tahsili
- Projeye aykırı yapılan tadilatın eski hâle getirilmesi
- Ortak alanın haksız kullanımının önlenmesi
- Yöneticinin işlemlerine ve hesap verme yükümlülüğüne ilişkin talepler
- Kiracı ile malik arasındaki tahliye ve kira bedeli uyuşmazlıkları
Bunlardan bir kısmı kat mülkiyeti mevzuatına, bir kısmı ise kira ilişkisine dayanır; ikisini tek dilekçede birleştirmek görev ve usul tartışması doğurur.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Karara katılmayan malik, iptal istemini kanunda öngörülen süre içinde ileri sürmelidir. Bu sürenin toplantıya katılan ve katılmayan malikler bakımından farklı işleyebileceği gözden kaçırılmamalıdır. Toplantıya katılan malikin muhalefetini karar defterine yazdırması, sonradan yapılacak itirazın en güçlü dayanağıdır. Ayrıca çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, yeter sayının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı ve gündem dışı karar alınıp alınmadığı ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Görev sorusu
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar bakımından sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Aynı binadaki bir uyuşmazlık tapu iptali gibi mülkiyet esasına ilişkin bir talep içeriyorsa, bu talep bakımından farklı bir görev değerlendirmesi yapılır. Uygulamadaki hata, farklı nitelikteki talepleri tek dosyada birleştirip tümünü aynı mahkemeye götürmektir.
Arabuluculuk Ne Zaman Zorunlu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. İcra takibine yapılan itirazın iptali gibi bazı istemler ile ihtiyati tedbir talepleri bakımından ise durum farklı değerlendirilir. Başvuru öncesinde, elinizdeki talebin bu kapsama girip girmediğinin netleştirilmesi, usulden ret riskini ortadan kaldırır.
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
- Yönetim planı ve karar defterinin ilgili sayfalarının hazırlanması
- Aidat tahakkuk ve tahsilat tablosunun dönem dönem çıkarılması
- Tadilat iddialarında proje, ruhsat ve fotoğraflarla mevcut durumun karşılaştırılması
- Talep edilen bedelin nasıl hesaplandığının tek sayfada gösterilmesi
- Anlaşma hâlinde tutanağa yazılacak edimin ölçülebilir biçimde tanımlanması
Kapanış
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planındaki özel hükümler ve binanın fiilî kullanım düzeni sonucu etkileyebilir; özellikle süre sınırlı iptal istemlerinde karar tarihinden hemen sonra hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.