Kira bedelinin artırılması ya da yeni dönem bedelinin belirlenmesi, kiracı ve kiraya veren arasındaki en yaygın uyuşmazlık başlığıdır. TBK kira sözleşmesine ilişkin temel kuralları, TMK mülkiyet ilişkisinin çerçevesini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alan ve yönetim kaynaklı ek boyutu belirler. Uyuşmazlığın niteliği değiştikçe başvurulacak mercii de değişir; artış talebiyle tahliye talebi aynı yolda yürümez.
Dava Öncesi Zorunlu Durak: Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartıdır. Bu adım atlandığında dava esasa girilmeden reddedilir ve süreç baştan başlar. Buna karşılık, ilamsız icra yoluyla yürütülen bazı tahliye talepleri bu kapsamın dışında değerlendirilir. Bu nedenle atılacak ilk adım, talebin arabuluculuk kapsamında olup olmadığının belirlenmesidir.
Kira Tespiti ile Tahliyeyi Ayrı Tutun
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve amacı yeni dönem bedelini tespit etmektir. Kiracının tahliyesi ise ayrı sebeplere ve ayrı usullere dayanır. Kiraya verenin, artışa uymayan kiracıyı doğrudan çıkarmak amacıyla tespit davası açması sonuç vermez; benzer şekilde kiracının, tahliye talebine karşı savunmasını yalnızca artış oranı üzerinden kurması da eksik kalır. İki talep birbirinin yerine geçmez.
Artış Talebinde Somutlaştırılması Gerekenler
Bedel tespiti taleplerinde mahkemeye sunulan dosyanın gücü, aşağıdaki unsurların birlikte sunulmasından gelir:
- Yürürlükteki sözleşme metni ve varsa artış hükmü
- Kira ödemelerinin dönemsel dökümü ve ödeme düzenini gösteren banka kayıtları
- Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve durumunu gösteren belgeler
- Bölgedeki benzer taşınmazlara ilişkin karşılaştırma verileri
- Taşınmazda sonradan yapılan iyileştirme veya eksikliklere dair kayıtlar
İhtar ve Bildirimlerde Şekil Sorunu
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, esasa hiç girilmeden bildirimlerdeki şekil eksikliği nedeniyle kaybedilir. Bildirimin kime, hangi tarihte ve hangi içerikle ulaştığı belgelenebilmelidir. Sözlü görüşmede varılan mutabakat, karşı taraf sonradan inkâr ettiğinde ispat sorununa dönüşür. Birden fazla kiracı ya da birden fazla malik varsa, bildirimin tümüne yöneltilmesi gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir.
Kat Mülkiyeti Boyutu Devreye Girdiğinde
Uyuşmazlık aidat, ortak alan kullanımı veya yönetim planına aykırılık gibi başlıklara uzanıyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ayrı bir yol devreye girer ve muhatap kiraya veren değil yönetim olabilir. Kiracının ödediği aidatın kira bedelinden mahsubu iddiası ise sözleşme hükmüne bağlı olarak değerlendirilir; iki başlığın tek dilekçede karıştırılması, talebin bir kısmının husumet yönünden reddine yol açabilir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; sözleşmenizin özel hükümleri ve taşınmazın durumu farklı bir strateji gerektirebilir. Sözleşme metnini ve ödeme kayıtlarını birlikte inceleyecek bir avukattan destek almanız, zorunlu arabuluculuk basamağını atlamanızı önler.