Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri, dava şartı arabuluculuğun kapsamına girdiğinden artık doğrudan mahkemeyle başlamaz. Ancak her tahliye yolu aynı kapıdan geçmez: icra yoluyla yürüyen tahliye ile dava yoluyla istenen tahliye farklı usullere tabidir. TBK kira ilişkisinin esasını, TMK mülkiyet ilişkisini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine özgü kullanım kurallarını düzenler; hangi metne dayandığınız izleyeceğiniz yolu belirler.
Tahliye Sebebini Baştan Netleştirin
Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler birbirinden farklı hazırlık gerektirir:
- Kira bedelinin ödenmemesi ve buna bağlı temerrüt
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talep
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa veya esaslı onarım gereği
- Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı ve komşuluk ilişkilerinin bozulması
İhtiyaç sebebine dayanan talepte ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konulması gerekir; bu, belge ve tanıkla desteklenmesi gereken bir olgudur. Taahhüde dayanan talepte ise taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması tartışmanın merkezine oturur.
Arabuluculuk Aşamasını Verimli Kullanmak
- Başvuru formunda talep açıkça "tahliye" olarak yazılmalı, birikmiş kira ve yan giderler ayrı kalem hâlinde gösterilmelidir.
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa ihtarname toplantıdan önce karşı tarafa iletilmelidir.
- Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi, anahtar teslim şekli ve depozito mahsubu tutanakta somut biçimde yazılmalıdır; belirsiz ifadeler icra aşamasında sorun çıkarır.
- Anlaşmama hâlinde son tutanak dosyaya konulmalı; tutanakta yer almayan bir talep için dava açılmamalıdır.
İhtarnamenin Zamanlaması
Temerrüde dayalı tahliyede, ihtarnamenin içeriği ve tebliğ tarihi sonucu doğrudan etkiler. İhtarda hangi aylara ait kiranın istendiği ve ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Tebligatın kiracının bilinen adresine usulüne uygun yapılması gerekir; usulsüz tebligat, sonraki bütün adımları çürütür. Bu nedenle tebliğ evrakı, dosyanın en başında saklanan belge olmalıdır.
İcra Dairesi ile Mahkeme Arasındaki Ayrım
Kira alacağının tahsili için başlatılan takip ile tahliye talebi aynı dosyada yürüyebilir; ancak tahliye kararının hangi mercice verileceği takibin türüne bağlıdır. Kat mülkiyeti ilişkisinden doğan kullanım aykırılıklarında ise muhatap yine farklıdır ve yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararları dosyanın parçası hâline gelir. Talebi yanlış mercie yönelten taraf, aylar sonra başa dönmek zorunda kalır.
Kapanış
Yukarıdaki açıklamalar genel bir yönlendirmedir. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı uygulanacak hükümleri değiştirebilir. Tahliye süreçlerinde adım sırası kritik olduğundan, ihtarname göndermeden önce hukuki destek almanız zaman kaybını önler.