Apartman ve site uyuşmazlıklarında en çok tekrarlanan hata, tartışmanın önce mahkemeye taşınmasıdır. Oysa 634 sayılı Kanun'un kurduğu düzende kat malikleri kurulu, uyuşmazlığın ilk ve çoğu zaman zorunlu adresidir. TMK mülkiyet ve eklenti ilişkilerini, TBK ise kiracıyla kurulan ilişkiyi tamamlayıcı olarak belirler. Tespit talebinin hangi aşamada, hangi mercie yöneltileceği bu üç metnin kesişiminde şekillenir.
Tespit Neyi Tespit Edecek?
"Tespit davası" başlığı altında birbirinden çok farklı talepler toplanır ve her biri farklı delil gerektirir:
- Bir yerin ortak alan mı eklenti mi olduğunun belirlenmesi.
- Projeye aykırı yapının veya tadilatın mevcut olduğunun saptanması.
- Su sızıntısı, çatı akması, ısı kaybı gibi zararın kaynağı ve sorumluluğunun belirlenmesi.
- Gider ve avans paylaşımının yönetim planına uygunluğunun tespiti.
Delil tespiti ile tespit davası da aynı şey değildir. Delil kaybolma tehlikesi varsa (sızıntının izi kuruyacak, tadilat tamamlanacak) öncelik acele delil tespitindedir; esasa ilişkin dava sonradan bu tespite dayandırılır.
Kurul Kararı Olmadan Atılan Adımın Bedeli
Ortak yerlere ilişkin birçok talepte, kat malikleri kurulunun konuyu görüşmüş ve karara bağlamış olması aranır. Gündeme alınmamış bir konu üzerinden yürütülen talep, esasa girilmeden sonuçsuz kalabilir. Bu nedenle sıra şu şekilde kurulmalıdır: yönetime yazılı başvuru, gündem talebi, kurul toplantısı ve kararın tutanağa geçirilmesi. Karara katılmayan malikin muhalefetini yazdırması, sonraki iptal talebinin dayanağını oluşturur.
Görev ve Yetkide Belirleyici Olan İki Unsur
- Uyuşmazlığın kaynağı: Talep kat mülkiyeti ilişkisinden mi doğuyor, yoksa genel mülkiyet veya kira ilişkisinden mi? Bu ayrım görevli mahkemeyi değiştirir; kiracıyla yapılan tahliye tartışması ile maliklerin ortak alan tartışması aynı hatta ilerlemez.
- Taşınmazın yeri: Taşınmaza ilişkin davalarda yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir; bu kural tarafların anlaşmasıyla kolayca aşılamaz.
Dosyayı Taşıyan Belgeler
Mimari proje ve onaylı eklerinin temini çoğu dosyada dönüm noktasıdır; "öteden beri böyle kullanılıyor" savunması proje karşısında zayıf kalır. Bunun yanında yönetim planı, kurul karar defteri, işletme projesi, gider makbuzları, tapu kaydı ve varsa belediye ruhsat dosyası birlikte sunulmalıdır. Yerinde keşif ve teknik inceleme talebinin dilekçede açıkça ve konusu belirtilerek istenmesi, sürecin uzamasını önler.
Son Söz
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır; aynı bina içinde bile talebin niteliği değiştikçe izlenecek yol değişebilir. Yönetim planı ve proje belgelerinizi temin ettikten sonra hukuki görüş almanız, gereksiz bir dava aşamasından kaçınmanızı sağlayabilir.