Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır. Ancak dava açılmadan önce yapılması gereken bir hazırlık vardır: taşınmazın fiilî durumunun, kullanım biçiminin ve üzerindeki muhdesatın tespiti. TMK mülkiyet ilişkisini, TBK kira ve ecrimisil boyutunu, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda paydaşlar arasındaki ilişkiyi düzenler.
Görevli Mahkemeyi Karıştırmamak
Ortaklığın giderilmesi talebi ile bu talebe hazırlık niteliğindeki tespit talepleri farklı mahkemelerin işi olabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında görev sulh hukuk mahkemesindeyken, ecrimisil veya tapu iptali gibi talepler ayrı bir davanın konusudur. Delil tespiti ise HMK kapsamında, esas dava açılmadan önce de istenebilen geçici bir korumadır. Bu üç talebin tek dilekçede birleştirilmesi, çoğu kez dosyanın ayrılmasına ve zaman kaybına yol açar. Taşınmaza ilişkin davalarda yer bakımından yetkinin taşınmazın bulunduğu yere bağlı olduğu da gözden kaçırılmamalıdır.
Neyin Tespit Edileceği Önce Belirlenir
- Muhdesat: Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin kim tarafından yapıldığı, satış bedelinin paylaşımında doğrudan etkilidir.
- Fiilî kullanım: Hangi paydaşın hangi bölümü kullandığı, ecrimisil tartışmasının zeminidir.
- Kira geliri: Taşınmaz kiradaysa, kiranın kime ödendiği ve nasıl paylaşıldığı kayda geçirilmelidir.
- Bölünebilirlik: Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, imar durumu ve yapı niteliğiyle birlikte değerlendirilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme kural olarak önce aynen taksim imkânını araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim isteyen paydaşın, taşınmazın bölünmeye elverişli olduğunu imar durumu ve teknik veriyle desteklemesi gerekir. Talebini yalnızca dilekçede söyleyip belge sunmayan taraf, çoğunlukla satış sonucuyla karşılaşır. Satışa karar verilmesi hâlinde ise sürecin nasıl yürütüleceği ve satış bedelinin paylaşımı ayrı bir aşamadır.
Hazırlık Sırası
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhler güncel olarak alınır.
- Tüm paydaşlar ve mirasçılar eksiksiz belirlenir; eksik taraf dosyayı geciktirir.
- İmar durumu ve yapı ruhsatına ilişkin belediye kayıtları temin edilir.
- Muhdesat iddiası varsa, yapım tarihine ve masrafına dair belgeler toplanır.
- Gerekiyorsa dava öncesinde delil tespiti istenir.
Paydaş sayısının çok olduğu dosyalarda tebligat aşaması başlı başına bir süre kalemidir; adres araştırması önceden yapıldığında süreç belirgin biçimde kısalır. Bu yazı genel bilgi sunar; taşınmazın niteliği ve paydaşlar arasındaki geçmiş uygulama sonucu değiştirebileceğinden, dava öncesinde hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.