Apartman ve site yaşamında çıkan anlaşmazlıkların çoğu, hukuki dayanaktan değil zamanlamadan kaybedilir. Kat malikleri kurulu kararına itiraz etmek için tanınan süre kısadır ve bu süre geçtikten sonra karar kural olarak bağlayıcı hâle gelir. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda takvim ve merci yönetimini ele alır.
Önce Uyuşmazlığın Türünü Ayırın
Kat mülkiyetinden doğan sorunlar tek başlık altında toplanamaz. Aidat borcunun tahsili, ortak alanın işgali, projeye aykırı tadilat, yönetici seçimi ve yönetim planına aykırılık; her biri farklı yol izler. Örneğin aidat alacağı için icra takibi yolu işletilebilirken, bir kurul kararının hükümsüzlüğü istemi mahkeme kararını gerektirir. Talep yanlış kurgulandığında, haklı bir itiraz usul nedeniyle sonuçsuz kalır.
Kurul Kararına İtirazda Zaman Çizelgesi
- Toplantıya katılım durumunuzu ve karara olumsuz oy verip vermediğinizi tutanaktan doğrulayın.
- Toplantıda bulunmadıysanız, kararın size bildirildiği tarihi belgeleyin.
- Çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığını ve yeter sayının sağlanıp sağlanmadığını inceleyin.
- Karar defterindeki imzaları ve karar metninin tutanakla uyumunu kontrol edin.
- İtiraz süresini, bildirim tarihine göre takvime işleyin.
Görevli Mahkeme Meselesi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev, genel kuralın dışında düzenlenmiştir ve taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir. Uygulamada sıkça görülen hata, mülkiyet hakkına ilişkin bir talep ile yönetim ilişkisinden doğan talebin aynı dosyada karıştırılmasıdır. Bağımsız bölümün mülkiyetine ilişkin bir uyuşmazlık farklı bir yola tabiyken, yönetimden kaynaklanan ihtilaflar kat mülkiyeti rejimine özgü düzen içinde çözülür. TMK ve TBK hükümleri ise bu özel düzenin boşluklarında tamamlayıcı olarak devreye girer.
Ortak Alana Müdahalede Kanıt Toplama
Balkon kapatma, çatı katına ekleme, otopark veya bahçenin fiilen tek bir malik tarafından kullanılması gibi durumlarda ispat, çoğu kez tespit yaptırmaya bağlıdır. Müdahale sonradan giderilirse ya da görüntü kaydı yoksa dosya zayıflar. Bu nedenle fotoğraf ve tarihli kayıtların yanı sıra, onaylı mimari projeyle mevcut durumun karşılaştırılması gerekir.
Yöneticiyle Yazışmayı Kayıt Altına Alın
Sözlü şikâyetler dosyada karşılık bulmaz. Talebin yöneticiye yazılı iletilmesi, hem uyuşmazlığın ne zaman doğduğunu gösterir hem de yönetimin sorumluluğu bakımından kayıt oluşturur. Kiracı ile malik arasındaki sorumluluk paylaşımının da baştan netleştirilmesi, sonradan husumet tartışmasını önler.
Bu açıklamalar genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; yönetim planı hükümleri ve toplantı tutanağının içeriği sonucu doğrudan etkiler. Kurul kararına itiraz süreniz işliyorsa, kararın metnini elinize alır almaz hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.