Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmazın ortaklığının giderilmesi istenir. Bu davanın kendine özgü yanı, açılması bakımından bir süre sınırı bulunmaması; buna karşılık dava içindeki neredeyse her aşamanın kısa ve kesin sürelere bağlı olmasıdır. Süre yönetimi hatası, çoğu kez satış aşamasında ortaya çıkar ve geri dönüşü güç olur.
Davanın Süresi Yok, Aşamaların Süresi Var
Paylı mülkiyette paydaş, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ancak dava açıldıktan sonra kesin süre verilen delil bildirme, gider avansı yatırma, keşif ve bilirkişi ücretini karşılama gibi işlemler zamanında yapılmazsa dosya işlemden kaldırılabilir. Satış aşamasındaki ihaleye ilişkin süreler ise günle sayılır.
Görev ve Yetki
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklar ayrı bir çerçeve oluşturur; yönetim planından doğan tartışmalar ortaklığın giderilmesi davasının konusu değildir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
- Öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılıp paylaştırılamayacağı incelenir.
- Bölünme mümkün ancak paylar denk değilse, ivaz eklenerek denkleştirme yapılabilir.
- İmar mevzuatı bölünmeye engelse veya değer kaybı doğuyorsa satış yoluna gidilir.
- Satış kararı verildiğinde işlem, satış memurluğu eliyle yürütülür.
- Muhdesat iddiası varsa, bunun ayrıca ileri sürülmesi ve belgelenmesi gerekir.
Satış Aşamasında İtiraz
- Kıymet takdirine karşı, raporun tebliğinden itibaren kısa süre içinde itiraz edilmelidir.
- İhalenin feshi talebi, İcra ve İflas Kanunu uyarınca kısa süreye bağlıdır ve ilgili mahkemeye yapılır.
- Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ayrı bir fesih sebebi olarak ileri sürülebilir.
- Yasal önalım hakkı bulunan paydaşın konumu, satış biçimine göre değişir.
Bu davalarda paydaşların en çok pişmanlık duyduğu nokta, süreci baştan yönlendirmek yerine satış aşamasında müdahale etmeye çalışmaktır. Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; taşınmazın imar durumu ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirdiğinden, dava açılmadan önce tapu ve imar kayıtlarının incelenmesi önerilir.