Kira bedeli tartışmaları çoğu zaman tek bir soruyla başlar: yeni dönemde ödenecek bedel ne olacak? TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun'un kesiştiği bu alanda taraflar anlaşamadığında çözüm, tek taraflı bir talep yazısı değil kira bedelinin tespiti davasıdır. Ancak dava açmadan önce izlenmesi gereken bir sıra vardır ve bu sıra atlandığında dosya esasa hiç girmeden geri döner.
Artış Talebi mi, Tespit Talebi mi?
Kiraya verenin gönderdiği bir yazı, kendiliğinden kira bedelini değiştirmez. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa ve kanuni sınırlar içinde kalıyorsa artış sözleşmeye dayanır. Anlaşmazlık varsa ya da uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde bedelin emsallere göre belirlenmesi isteniyorsa, mahkemeden kira bedelinin tespiti talep edilir. Bu iki durumun karıştırılması, ödenmeyen fark üzerinden yürütülen gereksiz takiplere yol açar.
Dava Öncesi Arabuluculuk Basamağı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu nedenle tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak ve süreç anlaşmazlıkla sonuçlanırsa son tutanağı dava dilekçesine eklemek gerekir. İcra takibine ilişkin bazı yollar bu kapsamın dışında kalabileceğinden, hangi talebin hangi kanala gireceği baştan ayrıştırılmalıdır.
Görev ve Yetki
- Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar; davalının yerleşim yeri de gündeme gelebilir.
- Tahliye talepleri tespit talebinden ayrı bir hukuki temele dayanır ve ayrı değerlendirilir.
- Ödenmeyen kira alacağı için icra takibi, tespit davasından bağımsız yürüyebilir.
Zamanlama Belirleyicidir
Tespit davasında kararın hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı, davanın açıldığı tarih ve karşı tarafa yapılan bildirimin zamanıyla yakından ilgilidir. Bu nedenle yeni dönem başlamadan önce yapılacak yazılı bildirimin tarihi ve tebliğ belgesi özenle saklanmalıdır. Sürecin uzayacağı düşünülerek, dava boyunca yapılacak ödemelerin hangi hesaba ve hangi açıklamayla yatırılacağı da baştan planlanmalıdır.
Dosyayı Güçlendiren Belgeler
Emsal kira bedellerine ilişkin ilanlar, aynı binadaki benzer nitelikli taşınmazların sözleşmeleri, taşınmazın konumu ve yaşına ilişkin bilgiler ile varsa yapılan iyileştirmelere dair belgeler dosyanın omurgasını oluşturur. Mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırması muhtemel olduğundan, taşınmazın güncel durumunu gösteren fotoğraflar da hazırlanmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin tarihi, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın niteliği sonucu etkileyeceğinden, dava yoluna gitmeden önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz faydalı olacaktır.