Tahliye talebinin dayanağı ne ise savunması da o eksende kurulur. Aynı zarftan çıkan bir yazı kimi zaman otuz günlük ödeme süresi veren temerrüt ihtarı, kimi zaman gereksinim iddiasına dayalı bir bildirim, kimi zaman da sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin bir feshi ihbardır. Bu rehber, kiracının ihtar sonrası izleyeceği sırayı ve merci hatalarını ele alıyor.
İhtar Türlerini Ayırt Etmek
- Temerrüt ihtarı: Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verilerek gönderilir. Süre içinde ödeme yapılırsa tahliye sebebi ortadan kalkar.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtara sebep olunması hâlinde kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak belirli bir süre içinde dava açabilir.
- Gereksinim iddiası: Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına dayanır ve dava süresi sözleşmenin sona ermesine bağlanır.
- On yıllık uzama sonrası fesih: Kiraya veren, kanunda öngörülen bildirim süresine uyarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Savunmanın İlk Adımı: Takvim Kurmak
- İhtarın tebliğ tarihi ve verilen sürenin son günü yazılır.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kaçıncı uzama yılında olunduğu hesaplanır.
- İddia edilen ödeme eksiklikleri, dekontlarla ay ay eşleştirilir.
- Kiraya verenin mülkiyeti sonradan kazanıp kazanmadığı tapu kaydından kontrol edilir.
- Aynı yıl içinde başka ihtar gönderilip gönderilmediği araştırılır.
Doğru Merci: Hangi Talep Nereye?
Tahliye davaları kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık kira alacağı için başlatılmış bir icra takibinde tahliye istemi varsa, borca itiraz icra dairesine yapılır; itiraz süresinde yapılmazsa takip kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir. Kiracının en sık yaptığı hata, icra dosyasındaki ihtarlı ödeme emrine mahkemeye dilekçe vererek karşılık vermeye çalışmaktır. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yer kullanımından doğan uyuşmazlıklar ise 634 sayılı Kanun kapsamında ayrıca değerlendirilir.
Gereksinim İddiasına Karşı Neye Bakılır?
TBK, gereksinim nedeniyle tahliyede iddianın samimi, gerçek ve zorunlu olmasını arar. Kiraya verenin aynı bölgede boş taşınmazı bulunması, tahliye sonrası taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması veya iddia edilen ihtiyacın belgeye dayanmaması savunmanın omurgasını oluşturur. Tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın belirli bir süre başkasına kiralanamayacağına ilişkin kural da bu değerlendirmede önem taşır. TMK'nın dürüstlük kuralına ilişkin genel hükmü, samimiyet incelemesinde tamamlayıcı işlev görür.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin metni, ödeme geçmişi ve ihtarın içeriği sonucu doğrudan etkiler. Tahliye ihtarını aldığınızda verilen süreyi kaçırmadan, dayanağa uygun savunma stratejisini bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz yerinde olur.