Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, takvimdir. TBK tahliye sebeplerinin her biri için farklı bildirim ve dava süreleri öngörür; kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun, mülkiyet ve zilyetlik tartışmalarında ise TMK devreye girer. Bir sebep için geçerli olan süreyi diğerine uygulamak, davanın esasa girilmeden reddine yol açar.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Yol
Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, kiracının iki haklı ihtar alması ve on yıllık uzama süresine dayalı sona erdirme birbirinden bağımsız kurumlardır. Her birinin bildirim biçimi, muhatabı ve dava süresi farklıdır. Dosya kurulurken önce sebep tek tek belirlenmeli, sonra o sebebe ait takvim çıkarılmalıdır; birden fazla sebep varsa her biri için ayrı hazırlık yapılır.
İhtarın Zamanı ve Biçimi
- İhtar noter aracılığıyla gönderildiğinde tarih ve içerik tartışmaya kapanır.
- Ortak kiracı veya birden fazla malik varsa, bildirimin tüm ilgililere ulaşması gerekir.
- Adres değişikliği bildirilmemişse, sözleşmedeki adrese yapılan tebligatın geçerliliği ayrıca değerlendirilir.
- İhtar metninde talebin ne olduğu ve verilen sürenin açıkça yazılması gerekir.
Sulh Hukuk Mahkemesi mi, İcra Dairesi mi?
Kira uyuşmazlıklarında tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık kira alacağı için başlatılan ve tahliye talepli olarak yürütülen icra takibi, İİK usulüne göre icra dairesinde işler ve itiraz hâlinde uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır. Aynı olay için iki yolun da açık olması, hangisinin seçileceğinin baştan kararlaştırılmasını gerektirir; ikisini paralel yürütmek çelişkili beyan riski doğurur.
Sürenin Kaçırılması ve Yenilenen Dönem
Bildirim süresi kaçırıldığında kira sözleşmesi çoğu hâlde bir dönem daha uzar. Bu, hakkın tümüyle kaybı anlamına gelmez; ancak talebin bir yıl sonraya ötelenmesi demektir. Özellikle ihtiyaç sebebine dayalı tahliyelerde bu gecikme, ihtiyacın samimiyeti tartışmasını da beraberinde getirir. Bu nedenle dönem sonu tarihleri, sözleşme imzalanır imzalanmaz takvime işlenmelidir.
Tahliye Taahhüdünde Sık Görülen İtiraz
Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde en yaygın savunma, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığı iddiasıdır. Bu iddiaya karşı taahhüdün düzenlenme tarihini ve serbest iradeyi destekleyen yan delillerin bulundurulması gerekir. Belgenin tarihi ile teslim tarihi arasındaki ilişki, çoğu dosyada belirleyici olur.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenizin başlangıç tarihi, taşınmazın niteliği ve tahliye sebebi izlenecek yolu değiştirir. Dönem sonuna yaklaşıyorsanız değerlendirmeyi öne almanız yerinde olur.