Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde açılan tapu iptali ve tescil davası, gayrimenkul uyuşmazlıklarının en teknik başlıklarından biridir. Burada asıl sorun çoğu zaman hakkın varlığı değil, o hakkın doğru merci önünde ve zamanında ileri sürülüp sürülmediğidir. Aşağıda süreç, başvuru sırası ve merci seçimi ekseninde ele alınmıştır.
Önce Talebin Hukuki Niteliğini Belirleyin
Tapu iptali istemi tek bir sebebe dayanmaz. Muris muvazaası iddiası, hukuki ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, yolsuz tescil, ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar veya aile konutu niteliğine aykırı devir; hepsi ayrı ispat yükü ve ayrı zaman baskısı doğurur. Dilekçenin hukuki sebebi yanlış kurulduğunda, delil listesi de baştan yanlış yöne kurulmuş olur.
Tapu Müdürlüğü Başvurusu ile Dava Yolunu Karıştırmayın
Uygulamada sık görülen hata, tapu sicilinde düzeltme gerektiren teknik bir konu ile mülkiyetin kime ait olduğu tartışmasının aynı kanaldan yürütülmeye çalışılmasıdır. Kayıttaki isim, yüzölçümü veya cins tashihi gibi konular idari başvuru ve sicil düzeltme mekanizmasıyla ilerlerken, mülkiyet hakkının kendisi tartışmalıysa çözüm yeri mahkemedir. Yanlış kanal seçildiğinde geçen aylar, karşı tarafın taşınmazı üçüncü kişiye devretmesine zemin hazırlayabilir.
Yetki Kuralını Baştan Doğrulayın
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, tarafların iradesine bırakılmış esnek bir konu değildir; taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir. Sözleşmede farklı bir yer kararlaştırılmış olması, bu tür bir talep bakımından tek başına dayanak oluşturmaz. Yetkisiz mahkemeye açılan dava, esasa girilmeden usulden sonuçlanabilir ve yeniden dava açılana kadar geçen sürede kayıt üzerindeki hareketler kontrolden çıkabilir.
Başvuru Öncesi Somut Hazırlık Listesi
- Taşınmazın tapu kayıt örneği ve devir zincirini gösteren geçmiş kayıtların temini.
- Devre esas işlemin dayanağı olan sözleşme, vekâletname veya resmî senedin incelenmesi.
- Devir tarihinde tarafın ehliyet durumuna ilişkin sağlık kayıtlarının, gerekiyorsa mahkeme aracılığıyla istenmesi.
- Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka hareketlerinin çıkarılması.
- Kayıt üzerinde koruyucu önlem alınması ihtiyacının en baştan değerlendirilmesi.
Yanlış Mercie Başvurunun Yarattığı Zincirleme Kayıp
Yanlış merciye yapılan başvurunun tek zararı zaman değildir. İlk başvuruda ileri sürülen beyanlar dosyada kalır; sonradan açılan davada bu beyanlarla çelişen bir anlatım kurulması ispat gücünü zayıflatır. Bu nedenle ilk dilekçe, sanki tek şansınızmış gibi hazırlanmalı; talep sonucu net rakam ve net tescil istemiyle yazılmalı, terditli talepler baştan kurgulanmalıdır.
Bu metin genel nitelikte bilgilendirme sunar; taşınmazın hukuki durumu, devir tarihi ve tarafların sıfatı sonucu tümüyle değiştirebilir. Kendi dosyanız için adım atmadan önce evrakınızın bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olur.