Birden çok kişiye ait bir taşınmazda anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi, TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun kesiştiği bir alandır. Dava açmak tek seçenek gibi görünse de, öncesinde atılan adımlar hem sonucu hem de masraf yükünü belirgin biçimde değiştirir.
Dava Öncesi İhtarın İşlevi
İhtar, ortaklığın giderilmesi için zorunlu bir ön koşul değildir; ancak üç somut işlevi vardır. Diğer paydaşların satın alma iradesini yazılı olarak ortaya çıkarır, kullanım ve gelir paylaşımına ilişkin uyuşmazlığı tarihlendirir ve ecrimisil talebi bakımından intifadan men koşulunun tartışılacağı dosyalarda belge oluşturur. Bu nedenle ihtar metni yalnızca satalım cümlesinden ibaret olmamalı; paylar, kullanım durumu ve teklif edilen çözüm açıkça yazılmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı
- Taşınmazın niteliği aynen bölünmeye elverişli mi, imar durumu buna izin veriyor mu?
- Bölünme hâlinde paylar arasında denkleştirme gerekiyor mu?
- Üzerinde bina varsa kat mülkiyeti kurulması bir alternatif oluşturur mu?
- Satış yoluyla paylaşmada ihale sürecinin ve masrafların paylara etkisi hesaplanmış mı?
Dilekçede talep sırası bu değerlendirmeye göre kurulur; aynen taksim talebi hiç ileri sürülmeden doğrudan satış istenmesi, bazı dosyalarda paydaş aleyhine sonuç doğurur.
Kira Geliri ve Kullanım Bedeli Kesişimi
Taşınmazı fiilen kullanan paydaş varsa, ortaklığın giderilmesi davası ile kullanım bedeline ilişkin talep aynı dosyada görülmez. Kira sözleşmesiyle üçüncü kişiye bırakılmış bir taşınmazda ise kiracının durumu ayrıca değerlendirilir; satış yoluyla paylaşma kararı kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Bu nedenle kira sözleşmesi, tahsilat kayıtları ve varsa ihtarlar dosyaya baştan eklenmelidir.
Yanlış Merci: Görev ve Zorunlu Ön Aşama
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür; buna karşılık kira ilişkisinden doğan talepler ve bazı taşınmaz uyuşmazlıkları farklı bir usule ve kimi hâllerde zorunlu arabuluculuk aşamasına tabidir. Aynı taşınmaza ilişkin farklı talepleri tek dilekçede toplamak, dosyanın bir bölümünün usulden reddine yol açar. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki kuralı gözetilmediğinde, aylar sonra dosya yeniden başlar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler sonucu değiştirir. Dava açmadan önce taşınmaz özelinde bir değerlendirme yapılması, gereksiz masraf ve zaman kaybını önler.