Apartman ve site uyuşmazlıklarında süreç çoğu zaman bir ihtarla başlar, ancak ihtarın ardından hangi yolun izleneceği konusunda ciddi bir kafa karışıklığı vardır. Aynı olay için kimi zaman icra takibi, kimi zaman dava, kimi zaman da yönetim kurulunun kararı gerekir. Yanlış yol seçimi, alacak haklı olsa bile tahsili yıllarca geciktirir.
İhtarın Kat Mülkiyetindeki İşlevi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ihtar, birden fazla amaca hizmet eder: aidat ve ortak gider borcunun muaccel olduğunu bildirmek, projeye aykırı kullanımın giderilmesini istemek, kiracının sözleşmeye aykırı davranışını tespit etmek. TBK kapsamındaki kira ilişkisinde ise ihtarın işlevi farklıdır ve tahliye sebeplerine bağlanır. Aynı taşınmazda kat maliki sıfatıyla ve kiraya veren sıfatıyla yapılacak ihtarlar birbirine karıştırılmamalıdır; muhatabı ve sonucu farklıdır.
Görevli Mahkeme Neresi?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu, genel görev kurallarından ayrılan özel bir düzenlemedir; dosyanın asliye hukuk mahkemesine açılması görevsizlik kararıyla sonuçlanır. Buna karşılık mülkiyet hakkına ilişkin, TMK kapsamındaki tapu iptali ve tescil gibi talepler bu özel kuralın dışındadır. Bir dilekçede iki tür talebi birleştirmek, dosyanın bölünmesine yol açabilir.
Aidat Alacağında İcra mı, Dava mı?
Ortak gider alacağı için genellikle en pratik yol icra takibidir. Karar defterine usulüne uygun geçirilmiş işletme projesi veya genel kurul kararı, takibin dayanağını oluşturur. Takibe itiraz edilirse itirazın iptali veya kaldırılması yoluna gidilir. Burada dikkat edilecek noktalar şunlardır:
- İşletme projesi tüm kat maliklerine usulüne uygun tebliğ edilmiş olmalıdır.
- Gecikme tazminatı talebi, kanunda öngörülen orana göre hesaplanmalı ve takip talebinde ayrı kalem olarak gösterilmelidir.
- Borçlu kiracı ise, kat malikiyle birlikte sorumluluğun sınırı gözetilmelidir.
Çekilmezlik ve Ağır Yaptırım
Sürekli rahatsızlık veren, ortak yaşamı çekilmez hâle getiren kat malikine karşı bağımsız bölümün devri talebi kanunda öngörülmüştür. Ancak bu ağır sonuç, tek bir olayla değil; ihtarların, tutanakların, kolluk kayıtlarının ve genel kurul kararlarının oluşturduğu bir birikimle desteklenmelidir. Delil zinciri kurulmadan açılan dava, sonraki başvuruları da zayıflatır.
Kısa Uyarı
Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve her binaya aynı biçimde uygulanamaz. Yönetim planınızın içeriği, alınan kararların usulü ve taşınmazın statüsü sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce bir hukukçuya danışmanız yolu baştan doğru kurmanızı sağlar.