Taşınmazın mülkiyetine yönelik uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce atılan adımlar, çoğu zaman dosyanın sonucunu belirler. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde ihtar, şerh ve tedbir başvurularının doğru sırayla ve doğru mercie yöneltilmesi gerekir; aksi hâlde taşınmaz üçüncü kişilere devredilir ve talep pratikte karşılıksız kalır. Bu rehber, tapu iptali ve tescil taleplerinde başvuru hattını konu ediniyor.
Talebin Hukuki Sebebini Belirlemek
Tapu iptali ve tescil tek bir dava adı olsa da arkasındaki sebepler farklıdır: muvazaa iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, zamanaşımıyla kazanma, satış vaadine dayalı talep ya da inançlı işlem iddiası. Her sebep farklı delil ve farklı ispat yükü doğurur. Dilekçede sebebin açıkça ortaya konulmaması, delil toplama aşamasında dağınıklık yaratır.
İhtarın ve Yazılı Talebin Yeri
Sözleşmeye dayalı taleplerde, karşı tarafa yöneltilen ihtar hem temerrüdü hem de karşı tarafın iyi niyet savunmasını doğrudan etkiler. İhtarda talep edilen edim, verilen süre ve süre sonunda kullanılacak hak açık yazılmalıdır. Tapu müdürlüğüne yapılan başvuru ise bir dava değildir; devri engelleyici etkisi sınırlıdır ve tek başına hak koruması sağlamaz.
Devrin Önlenmesi: Şerh ve Tedbir
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmeyi sağlar
- Dava açılırken ihtiyati tedbir talebinin ayrı başlıkla ve gerekçelendirilerek yazılması gerekir
- Tedbir talebi reddedilirse, kanun yolu süresinde kullanılmalıdır
- Tedbir kararının tapu kaydına işlenmesi ayrıca takip edilmelidir
Görev ve Yetki Ayrımı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; tarafların anlaşmasıyla başka bir yer seçilemez. Görev bakımından ise kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir rejime tabidir ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Ortak alan, yönetim planı ve aidat kaynaklı uyuşmazlıkların mülkiyet davasıyla aynı dilekçede toplanması, dosyanın görev yönünden ayrılmasına yol açar.
Delil Hazırlığında Sıra
- Taşınmazın tapu kayıtları, geçmiş malikleriyle birlikte çıkarılır.
- Devir işlemlerinin resmi senetleri ve varsa vekâletnameler temin edilir.
- Bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları toplanır.
- Taşınmazın kullanım durumu ve zilyetlik geçmişi tanık listesiyle desteklenir.
- Değer tespiti için gerekli kayıtlar ve keşif talebi baştan planlanır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın durumu, devir zinciri ve iddianın dayanağı sonucu doğrudan etkiler. Dava hazırlığına başlamadan önce kayıtların bir hukukçu ile birlikte incelenmesi önerilir.