Kira bedelinin artırılmasına ilişkin ihtarname, kiracı için çoğu zaman sürecin en belirleyici anıdır. Bu rehber, artış ihtarına karşı itirazın nasıl kurulacağını, itirazın hangi mercie yöneltileceğini ve yanlış makama yapılan başvurunun doğurduğu kaybı konut ve çatılı işyeri kiraları özelinde ele alıyor.
Gelen Yazının Niteliğini Ayırt Edin
Tek bir zarftan çok farklı sonuçlar doğabilir. Elinizdeki metin yalnızca yeni dönem bedelini bildiren bir artış ihtarı olabileceği gibi, kira tespit davasının önünü açan bir bildirim ya da ödenmeyen kira nedeniyle gönderilmiş bir temerrüt ihtarı da olabilir. TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine göre artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olması o oranı tek başına geçerli kılmaz.
İlk iş, ihtarı talep türüne göre etiketlemektir: bedel artışı mı isteniyor, tahliye mi ihtar ediliyor, yoksa yeni dönem için tespit davası mı hazırlanıyor? Etiketleme hatalıysa sonraki bütün adımlar yanlış hatta ilerler.
İtirazın Muhatabı Kim?
Burada en sık düşülen tuzak, itirazı yanlış kapıya bırakmaktır:
- Artış oranına karşı çıkan kiracının yapacağı şey, ihtarnameye yazılı cevap vermek ve kabul ettiği tutarı ödemeye devam etmektir; artış talebi kendiliğinden icra takibi doğurmaz.
- Kiraya veren yeni bedeli icra takibiyle istemişse itiraz, mahkemeye değil icra dairesine ve takip için öngörülen kısa süre içinde yapılır.
- Bedelin miktarı tartışmalıysa doğru yol kira tespit davasıdır; bu dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak gider ve aidat kalemleri 634 sayılı Kanun kapsamındadır; bunlar kira artışıyla aynı dosyada birleştirilmemelidir.
Tespit Davasında Zamanlama
Kira tespiti istenen dönem için kararın o dönemin başından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce ihtar çekilmiş olması ya da bu süre içinde davanın açılmış olması aranır. Sözleşmede artış kaydı varsa dava açılması için ayrı bir ihtar gerekmez. Bu ayrıntı gözden kaçtığında, kazanılan dava bir sonraki dönemi kapsar ve aradaki fark tahsil edilemez.
Dosyada Bulunması Gereken Belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller.
- Tebligat evrakı ve tebliğ tarihini gösteren şerh.
- Son on iki ayın ödeme dekontları; açıklama kısmındaki dönem bilgisi kritiktir.
- Emsal kira araştırması için aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmaz verileri.
- Taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf ve tutanaklar.
Yanlış Mercie Başvurunun Bedeli
Görevsiz veya yetkisiz mahkemeye açılan davada dosya reddedilmez, gönderme kararı verilir; ancak bu karar için de kanunda öngörülen kısa süre içinde talepte bulunmak gerekir. Aksi hâlde dava açılmamış sayılır ve o dönem için hak elde edilemez. İcra takibinde ise itirazın süresinde ve doğru daireye yapılmaması, takibin kesinleşmesi sonucunu doğurur.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları vardır. Sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat tarihleri sonucu değiştirebileceğinden, ihtarnameyi aldıktan sonra vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.