Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda tahliye talebi, hem kira ilişkisinden hem de yönetim planından kaynaklanan iddialarla iç içe geçtiğinde ispat düzeni karmaşıklaşır. TBK, TMK ve 634 ekseninde yürüyen bu süreçte, hangi belgenin hangi merci önünde sonuç doğuracağı baştan belirlenmelidir.
Talebin Hukuki Dayanağını Ayırmak
Tahliye talebi kira bedelinin ödenmemesine dayanıyorsa icra dairesi üzerinden yürüyen ilamsız takip ve buna bağlı tahliye istemi gündeme gelir. Talep, tahliye taahhüdüne, ihtiyaç iddiasına veya sözleşmeye aykırı kullanıma dayanıyorsa yol sulh hukuk mahkemesidir. Buna karşılık kat maliklerinin ortak yaşamı çekilmez hale getiren davranış nedeniyle bağımsız bölümden çıkarılması istendiğinde dayanak kat mülkiyeti mevzuatıdır ve talep kat malikleri kurulu kararına bağlanır. Bu üç yolun delili de birbirinden farklıdır.
Delil Zincirini Kurmak
Kira alacağına dayalı tahliyede ödeme kayıtları, banka açıklamaları ve ihtarnamenin tebliğ belgesi zinciri oluşturur; açıklamasız yapılan ödemeler hangi aya sayılacağı tartışmasını doğurduğundan dekont açıklamaları ayrıca değerlendirilmelidir. Ortak yaşamın çekilmezliği iddiasında ise tek bir olay yeterli olmaz; tarih sırasına dizilmiş tutanaklar, yönetim uyarıları, kolluk kayıtları ve tanık beyanları birlikte sunulmalıdır.
Yönetim Kararı ve Yönetim Planı
Kat malikleri kurulu kararına dayanılacaksa, kararın alındığı toplantının çağrı usulü, yeter sayısı ve karar defterine geçirilmiş hali dosyaya eklenmelidir. Yönetim planının ilgili hükmü ile talep arasındaki bağ açıkça kurulmadığında, esasa girilmeden usul yönünden sonuç alınamayabilir.
Yanlış Merci Seçiminin Doğurduğu Zaman Kaybı
Sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gereken bir tahliye isteminin icra dosyasına sıkıştırılması ya da icra hukuk mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisini aşan iddiaların bu mahkemeye taşınması, dosyanın esasa girilmeden sonuçlanmasına yol açar. İcra hukuk mahkemesi kural olarak takip dosyasındaki belgelerle sınırlı inceleme yapar; geniş tanık dinlenmesini gerektiren iddiaların burada tartışılması beklenmemelidir.
Süreç Öncesi Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa tahliye taahhüdünün tarihleri karşılaştırıldı mı?
- İhtarname içeriği talebin dayanağıyla örtüşüyor mu?
- Tebligat adresi güncel mi, tebliğ şerhi okunaklı mı?
- Kat malikleri kurulu kararı defterde ve imzalı mı?
- Ödeme kayıtları dönem dönem tablolaştırıldı mı?
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın kullanım biçimi, sözleşmenin tarihi ve kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı sonucu etkileyebileceğinden, takip veya dava başlatılmadan önce dosyanın somut olarak değerlendirilmesi uygun olur.